Minden a magyar ingatlanpiacról

2022-02-13 17:10:00

Vujuty Tvrtko beszélget Balla Ákossal, a Balla Ingatlan tulajdonosával

Ami -többek között- szóba kerül:
-Meddig nőhetnek még az árak? Hol lehet a drágulás vége?
-Milyen hatással van a járvány az ingatlanpiacra?
-Az infláció, a politika vagy valami más befolyásolja az árakat?
-Jó üzlet még lakásba, házba fektetni a pénzünket?
-Budapest vagy vidék? Panel vagy kertes ház?

------------------------------------------------------

Tvrtko: -Szakmai interjúinkban elmondott eddigi jóslataid maradéktalanul beváltak, viszont legutóbb az ingatlanárak stagnálását jósoltad. Ehhez képest meredeken emelkedő árakat látunk. Ekkora emelkedést senki nem látott szembejönni. Mi történt?
Balla Ákos: -2020-ban, amikor a covid várható ingatlanpiaci hatásairól beszéltünk sokan már akkor is optimistának tartottak, amikor stagnálást jósoltam. A piac ehhez a jóslathoz képest már akkor is kicsit jobban teljesített, mert míg az átlagos helyszíneken valóban stagnáltak az árak, a nyaralóhelyeken pedig emelkedtek.
2021-ben az viszont ismét elindult az áremelkedés, miközben tombolt a járvány, de nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy sok minden változott, és nem minden érték növekszik. Az elmúlt két évben a tranzakciószám visszaesett, miközben a kereslet a drágább, jobb állapotú, új-újszerű lakások iránt növekedett meg, vagyis kevesebben vásárolnak, de ők jobb minőségű lakásokat vesznek. A kereslet eltolódásának az oka az új építésű ingatlanokra vonatkozó kedvező támogatások.

-Amiről beszélünk nem (csak) magyar jelenség. Van itt a szigetünkön egy szakember, aki házfelújításokkal foglalkozik. Ő mesélte, hogy két éve rendbe tett valamit egy ikerház felében, most pedig a másik felében. Akkor 70 dollárt fizetett az alapanyagokért, most pedig pontosan ugyan azokért a termékekért 310-et. Ez brutális ugrásnak tűnik.
-Hazánkban is sokat drágultak az építőanyagok, szerencsére nem ekkora mértékben lett drágább egy ingatlan építése vagy felújítása, de közel kétszerese ma a munkadíj és az anyagköltség mint 2-3 éve. Nálunk nem csak az anyagárak növekedése, hanem a bérköltségek emelkedése, illetve az építőipar folyamatos „fehéredése" is növeli a költségeket. Ezt a kivitelezési költség növekedés nem csak a kevesek számára elérhető új lakások fejlesztőit érinti, hanem mindenkit, aki legalább egy kisebb felújítást tervez otthon, és így ez a növekmény is beépül az árakba. Ez a hatás csak részben köthető a világjárványhoz, hiszen a béremelésnek például ehhez semmi köze nincsen, ebből is látszik, hogy nem szabad csak egy tényezőt figyelembe venni bármilyen jóslat esetében.

-Jelenleg mi hajtja felfelé az árakat? Mekkora szerepe van mindebben az inflációnak? És mekkora az elszabaduló energiaáraknak? És hol lehet az áremelkedés vége?
-Eddig a kedvező hitelek, a minőségi kínálat csökkenése és az emelkedő építési költségek hajtották fel az árakat. Ez változik meg várakozásom szerint most, mostantól az infláció és a jegybanki alapkamat lesz a kulcs szereplő. Az eladók megpróbálják legalább az infláció mértékével növelni az eladási árat, amit a vevő elfogad, hiszen objektív módon az életünk minden területén drágább lett minden, sőt, sokan attól félnek, hogy az árak még jobban elszabadulnak, ami akár infláció feletti drágulást is enged. A magas jegybanki alapkamat és ezért a növekvő hitelkamatok ellentétes hatást fejtenek ki, ma kevésbé kecsegtető lakáshitelt felvenni mint 6-8 hónappal ezelőtt. Az újépítésű ingatlanok piaca a fentiektől függetlenül mozog, mivel itt a meghatározó az építési költség, tehát itt nem a piachoz igazodik az ár, hanem a beruházó árképzésének alapja a megvalósítás költsége. Mivel ezek a költségek jelentősen emelkednek, ezért itt akár 15%-os áremelkedés várható az idei év első felében. Ez pozitív hatást fejthet ki a használt lakások piacára is.

-Tudom, hogy szeretsz kitekinteni a szomszédok országok piacai felé. Korábban legendásan olcsónak számítottak a magyar lakások. Ez még most is igaz?
-Igen, a szomszédos országokhoz viszonyítva is alacsony a hazai ingatlanok ára, ha pedig Nyugat-Európához viszonyítunk, akkor a különbség markánsabb. Erre sokan legyintenek, hogy „Miért fontos Budapestet Párizzsal, Berlinnel, vagy Londonnal összehasonlítani?". Nem csak a hazaszeretet beszél belőlem, de ha megnézzük, hogy mennyire szép és élhető fővárosunk van, milyen kedvező vételár, fenntartási költség, illetve életviteli költségek mellett, akkor Budapest valóban alternatíva lehet azon külföldiek számára, akik nincs helyhez kötött munkájuk.

-Másfél évtizede az írek uralták a külföldi befektetők piacát. Aztán jöttek a távolkeletiek. Most -egy világjárvány, és vele az utazási korlátozások és tönkrement vállalkozások idején- vannak egyáltalán külföldi befektetők?
-Az ingatlanpiacon most nagyon kevés a külföldi befektető, aki jelen van az is már kötődéssel rendelkezik az országunkhoz, és nem új belépő. De ez nem okoz hiányt vagy problémát az ingatlanpiacon, a hazai befektetők helyettesítik a külföldieket.

-Vennél most lakást befektetésként? Jó üzlet ez most?
-Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok esetében korábban is 15-20 éves megtérüléssel lehetett számolni, ha csak a bérleti díjakat vettük figyelembe, ma ez 20-22 év, ami önmagában nem kellően jó üzlet. De ha azt is figyelembe vesszük, hogy az ingatlanok ára 10 éves ciklusonként körülbelül duplázódott, akkor ez már kecsegtető hozamot jelent. Azt nem szabad elfelejteni, hogy az ingatlanpiaci befektetések esetében csak hosszú távban szabad gondolkodni, így nem kerülünk abba a helyzetbe, hogy egy rossz piaci helyzetben kelljen áron alul értékesíteni az ingatlanunkat. Némi tapasztalattal, vagy hatékony szakmai segítséggel hosszú távon gondolkozva ma is jó befektetés az ingatlan azokon a helyszíneken, ahol erre folyamatos a bérlői kereslet. Az infláció, és az inflációhoz viszonyított alacsony banki kamatok miatt érdemes ingatlanban tartani a vagyonunk azon részét, melyre likviditási probléma esetén nem lehet azonnal szükségünk.

-Mik most a slágerek? Kicsi vagy nagy? Főváros vagy vidék? Budapest belvárosa vagy agglomeráció?
-Az országos helyszínek terén nem tapasztalható változás, továbbra is a népszerű helyszínek: Budapest és agglomerációja, a vidéki nagyvárosok, ahol van munkalehetőség, Balaton és Velencei tó. Az elmúlt két évhez képest jobb helyzetben van a belváros, ahol a covid negatív hatása a leginkább érezhető volt, itt kezd ismét éledezni piac, illetve Budapest egész területén javul a bérbeadó ingatlanok piaca. A lakásnagyságok esetében figyelhető meg változás, kicsivel nagyobb élettérre van szüksége most a családoknak, illetve nagyobb az igény a zöldövezeti elhelyezkedés, az erkély és a tágasabb terek iránt.

-Végezetül: mekkora árváltozást jósolsz 2022-re? És lehet egyáltalán még felelősséggel jósolni?
-Egyrészt nem szeretnék ebből politikai kérdést csinálni, de nem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy a kormányzati intézkedések jelentősen befolyásolhatják az ingatlanpiacot. Ez nem magyar sajátosság, hanem a világ minden pontjára jellemző. Magyarországon is meghatározó lesz, hogy az idei választások után a kormány milyen irányvonalat követ, ez ugyanis hatással lehet, sőt, lesz is az ingatlanárakra. Másrészt: amit a választási eredményektől függetlenül valószínűsíthetünk, hogy az ingatlanárak ebben az évben legalább az inflációval lépést fognak tartani.

-A Balla Ingatlan az ország egyik legjobb presztízsű ingatlanközvetítője. Mennyire viselt meg titeket a járvány és a vele érkező általános válság? Céged életében milyen évre számítasz?
-Nem panaszkodhatunk, mert bár a forgalmunk visszaesett, de a szektorunk nincs olyan rossz helyzetben, mint számos más piac. A veszteségeink számolása helyett megpróbáljuk használni azokat az új tapasztalatokat, melyeket a digitalizáció terén szereztünk az elmúlt két évben, és a hatékonyság növelésére fordítunk energiáinkat. Jómagam és a kollégáim egyaránt pozitívan állunk a kihívások elé.