A Csepel-sziget ingatlanpiaca

• 2013-09-04 11:21:00

Jó közlekedés, alacsony ingatlanárak, csendes utcák. Ez a Csepel-sziget, melyről azonban tudni kell, hogy itt ingatlant főleg azok keresnek, akiknek már van kapcsolódási pontjuk hozzá. Vevők elsősorban azokból lesznek a Csepel-sziget ingatlanpiacán, akik vagy ott laknak, vagy ott laktak valaha - magyarázta Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője.

Ingatlanpiacára ezért jellemző a kisebből nagyobb lakásba, nagyobból kisebbe vándorlás, de annál kevesebb a Budapestről érkező.

Korábban, a válság előtt még jellemző volt az agglomerációs településekre a beáramlás, ez a folyamat azonban már évekkel ezelőtt leállt és megfordult, és ez alól nem kivétel a Csepel-sziget sem. Ingatlanpiaca most is az álmosabbak közé tartozik, akár Budapesttel, akár a városszéli településekkel állítjuk szembe.

Az árak, kínálat és kereslet

Miközben egy csepeli panel az olcsóbbak közé tartozik budapesti viszonylatban, a XXI. kerület Királyerdő vársorészében lévő családi házak egyáltalán nem az olcsó kategóriát képviselik, tehát azt túlzás lenne állítani, hogy itt mindent fillérekért meg lehet szerezni.

Pedig az árak már a válság beköszöntekor rendkívül erős apadásnak indultak, s azóta is csökkennek, nagyobb mértékben, mint a budapesti kerületekben. Míg korábban háromszoros eltérés volt egy pesti lakás és egy déli agglomerációs ház ára között a ház javára, ez mára már kettőre olvadt. A négyzetméterárak folyamatosan ereszkednek, ahogy Budapesttől távolodunk, a kereslet ennek ellenére ugyancsak mérséklődik - jegyezte meg Balla Ákos. A kínálat viszont széles, szinte mindenféle ingatlantípus elérhető, paneltől a sorházakon keresztül a családi házakig.

A vevők kizárólag a 17 millió forintos árszintig keresnek ingatlant, a 20 millióst már csak azért nézik meg, mert 17 millió forint alá akarják lealkudni - hangsúlyozta a Balla Ingatlanirodák vezetője. Ez azt jelenti, hogy a jobb adottságú és minőségű, nagyobb családi házak egyből kiesnek a keresett körből. Az agglomerációban a kisebb családi házak, olcsóbb ikerházak, sorházak, lakások iránt mutatkozik elsősorban vevői érdeklődés, míg Csepelen ebbe a kategóriába már inkább csak a lakások, illetve ikerházak férnek bele, persze az állapottól és elhelyezkedéstől függően.

Közlekedés

A szigetet érintik a HÉV járatok: Csepelről 10 perc alatt el lehet jutni a Boráros térre, de ahhoz már mintegy 40 perc kell, hogy Szigetszentmiklósról bevigye az utasokat a Közvágóhídhoz, s további 40 perc ahhoz, hogy Ráckevét is elérjék. Így is megkönnyíti azonban a közlekedést, ami kihat a HÉV-megállókhoz közeli ingatlanok áraira is.

A Csepel-szigeten az M0-ás is áthalad, melyet ugyan folyamatosan fejlesztenek, de még mindig jellemző a túlterheltség, a balesetek, és az ezek miatt lelassuló forgalom. Említést érdemel még a csepeli gerincút építése is, melynek egyelőre csak az I. ütemén vannak túl, de a XXI. kerületet tekintve már javítja a belváros elérését.

Tipikus agglomeráció, a fiatalok célpontja

A Csepel-sziget agglomerációs településeiről sokan ingáznak, azaz bejárnak dolgozni valamelyik budapesti kerületbe, miközben Dunaharaszti és Szigetszentmiklós kiterjedt iparterületekkel rendelkezik, ami azzal jár, hogy sok itteni lakosnak a közelben található a munkahelye. Ráadásul megfelelően kiépült az infrastruktúra is: az óvodák, iskolák, és egyéb szolgáltatások a korábban nagy számban érkező fiatal családok igényeihez igazodtak, vagyis most bőven rendelkezésre állnak.

Kifejezetten zöld, kertvárosias, családi házas részekről beszélünk, melyek főleg a családokat, a 25-35 éves fiatalokat vonzzák, illetve vonzották, és csak kisebb részben a középkorosztályt. Nagy gondot okoz errefelé, hogy sok házat vettek hitelre a tulajdonosaik, ráadásul tipikus probléma, hogy a hitel összege nagyobb, mint a ház értéke, ezért nem tudják eladni az ingatlant. Ez tovább lassítja az amúgy is rosszabb mutatókkal rendelkező ingatlanpiacot, a következő években pedig a túlhitelezett ingatlanok esetében egy jelentős kényszerértékesítési hullám várható - jegyezte meg a Balla Ingatlanirodák vezetője.

Átrendeződő ingatlanközvetítői piac

Nem véletlen, hogy sok ingatlanközvetítő, s még a nagyobb hálózatok is fokozatosan kikoptak a területről, mindössze egy-egy irodával képviseltetik magukat az egész Csepel-szigeten. Hozzájárult eltűnésükhöz az is, hogy a nagy franchise-ok közvetítői díjait a sziget - budapestinél sokkal nehezebb helyzetben lévő, és ezért árérzékenyebb - lakosai nem akarták megfizetni, így azok a kisebb és közepes méretű közvetítők, akik alacsonyabb díjért dolgoztak, piacot tudtak szerezni.

Ezért működik itt jelenleg három irodája is a Balla Ingatlanirodáknak (Csepelen, Dunaharasztiban és Szigetszentmiklóson), s vált ezzel piacvezetővé. De nem csak az irodák számát, hanem az ingatlankínálatot tekintve is élen jár, több mint ezer lakást hirdetve - tette hozzá Balla Ákos.

Forrás: IngatlanHírek.hu

---

---

További ingatlan hírek