Némileg csalóka a lakáspiaci „boom”
Elkeserítő, hogy a budapesti lakásállomány 20-30 évente fordul meg, ami nem egyezik meg a lakossági igények változásával.
A tranzakciószámok érdemi emeléséhez tartós gazdasági növekedésre van szükség – állítja Balla Ákos ingatlanszakértő, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara Ipari Tagozatának tagja. Blogstar-interjú.
Lendületes növekedésről tanúskodnak a legfrissebb lakáspiaci adatok – áll az ingatlan.com legújabb elemzésében, mely szerint rekordokat dönt a hazai lakáspiac. A tavalyi harmadik negyedévben országos átlagban az előző negyedévhez képest 3,7 százalékos volt az úgynevezett tiszta árváltozás, ami az elmúlt tíz év egyik legmagasabb értéke. Budapesten 22 ezer használt lakás kelt el ez idő alatt, az átlagos négyzetméterár 492 ezer forint volt, ez 20 százalékkal haladja meg az egy évvel korábbi szintet. Ön szerint meddig tartható ez az ingatlanpiaci boom?
Fontosnak tartom leszögezni, hogy az ingatlan.com elemzése a KSH adatait veszi alapul, mely több hatástól mentesítve számolja a tiszta árváltozást. Nem szeretnék vitatkozni a tényadatokkal, ám összességében mi ennél kisebb növekedést tapasztaltunk. Ez például azzal magyarázható, hogy a KSH-adatbázis el tudja különíteni az új, illetve a használt ingatlanokat, ám annak a közismert ténynek a hatását már nem tudja kiküszöbölni, hogy a jelenlegi építőipari helyzet miatt lassan már egy fürdőszoba felújítására sem lehet találni burkolót, vagyis a vevők eleve döntően a jobb állapotú, beköltözhető, felújított ingatlanokat keresik.
Ez pedig minőségi eltolódást jelenthet a mintában, ugyanis a KSH földhivatali adatokon alapuló vizsgálatot végez, ahová nem írják be, milyen állapotú volt az adott ingatlan.
Jómagam leginkább úgy közelíteném meg a helyzetet, hogy folyamatos eltolódás figyelhető meg az ingatlanpiacon. Ez azt jelenti, hogy a válság után inkább a felújítandó lakásokat keresték az ügyfelek, hiszen olcsó volt a munkaerő, gyorsan és hatékonyan fel lehetett újítani az ingatlanokat. Sokan üzletet is csináltak ebből, hiszen 7-8 millió forintért már felújítandó panelekhez lehetett jutni. Ma ugyanakkor 20 millió forint alatt semmit sem lehet venni, ráadásul mivel a felújítandó és a felújított panelek között 2-3 millió forint a különbség, így logikus, hogy melyiket választja a vevő. Mindent összevetve a 3,7 százaléknál szubjektív szemmel kicsit tompítottabb növekedést érzékelünk.
Milyen folyamatokat hozott a negyedik negyedév, mely még nem szerepel az ingatlan.com fent említett jelentésében?
Némiképp aggasztó, hogy a negyedik negyedévre inkább a stagnálás, semmint a növekedés volt a jellemző a tapasztaltaink szerint, persze e tekintetben is meghatározó, ki milyen piacot szemlél. Amit viszont még nagyobb súllyal esik a latba: az ingatlan.com által az első háromnegyed évre kimutatott 22 ezres fővárosi használtlakás-értékesítést igencsak kevésnek tartom, tekintettel arra, hogy az utolsó negyedév a tél, illetve az ünnepek miatt jellemzően nem túl erős az ingatlanpiacon. A jelenlegi adatok szerint 2018-ra 30 ezer körüli budapesti tranzakció várható, miközben akadtak olyan évek, mikor 40 ezer, sőt, akár 50 ezer használt lakás cserélt gazdát.
Ebben leginkább az az elkeserítő, hogy a budapesti lakásállomány 20-30 évente fordul meg, ami nem egyezik meg a lakossági igények változásával, hiszen ennél gyorsabb ütemben születnek a gyermekek, növik ki a fiatalok a lakásokat. A 22 ezres szám számomra azt mutatja, hogy a pozitív jelek, például az emelkedő árak ellenére közel sem rózsás az összkép, ugyanis az ideálisnál jóval kevesebb a tranzakció a piacon. Vagyis a csok, az áfacsökkentés és egyéb kedvezmények ellenére az átlagember még mindig csak kis arányban vásárol ingatlant, azaz e tekintetben csalóka az úgynevezett lakáspiaci „boom”.
2019-ben is folytatódhat ez a stagnálás, vagy lát rá esélyt, hogy megfordul a trend?
Megérzésem szerint stagnálás várható, illetve a tranzakciószámok tekintetében akár kisebb visszaesésre is számítok.
Leginkább akkor lennék boldog, ha az árak egyensúlyát a piac kereslet-kínálati viszonyai határoznák meg.
Egyszóval lehet jósolni, remélni, de nem ennek van igazán jelentősége, hanem a valós tranzakciószámoknak. Ezek ugyanis azt tükrözik, hogy az emberek képesek-e reagálni élethelyzetükre, családi változásaikra, az örömteli vagy szomorú eseményekre: oda tudnak-e költözni például, ahová a munkahelyük kötik őket, illetve ha több pénzük van, vásárolnak-e kertes házat. Ennek a mutatószámnak az emelkedése lenne tehát igazán kívánatos és üdvözítő.
Mire lenne szükség ahhoz, hogy érezhető mértékben és hosszú távon is megbízhatóan emelkedjenek a tranzakciószámok?
Olyan stabil, kiszámítható gazdasági növekedésre, mely által több pénz marad az átlagember zsebében. Kívánatos lenne, hogy a magyarok többek tudjanak megtakarítani, majd a megtakarításból és/vagy hitelből lakást vásárolni. Itt szeretném megjegyezni, hogy a csok bevezetése, a hitelfelvétel könnyítése politikai kérdés is, és úgy gondolom, teljesen normális és érthető cél, hogy egy felelős kormányzat itthon akarja tartani a magyarokat, akiket kecsegtető ajánlatokkal csábítanak a határokon túlra. Ha valaki itt vesz fel hitelt, itt vásárol lakást, az minden bizonnyal itt fog dolgozni, és itt fog élni. Amennyiben sikerül megoldani, hogy az itthon maradottak többet keressenek, egészséges gazdasági folyamatok indulhatnak el az ingatlanpiacon is, az emberek bátrabban és nagyobb arányban vásárolnak majd lakásokat. Ezt tartanám valódi fejlődésnek, ugyanis ami eddig történt, azt inkább úgy jellemezném, hogy a válság utáni időszakban aki tudta, rendezte a sorait, azaz ingatlanviszonyait.
Nagyon fontos lenne, hogy erős, stabil, kiszámítható gazdasági növekedéssel mielőbb lendületet adjon a kormányzat a munkavállalóknak, ami kiszámítható folyamatokat, rendszeres vásárlásokat generálna a piacon.
Akkor végre nem arról kellene beszélgetnünk, hogy jó vagy rossz év volt-e az előző, hanem azt elemezhetnénk, hogy tíz év alatt egy átlagmagyar össze tudja-e spórolni egy lakás árát. Nem éveket, hanem végre életciklusokat, periódusokat boncolgathatnánk, hiszen az a sorsdöntő, hogy a 20-30 éves fiatalok, akik előtt perspektíva áll, akik munkahelyi karriert futnak be, lakást vásárolhassanak, hogy családot alapíthassanak. Nem lehet az a cél, hogy a magyar fiatalok hosszú távon eladósított, hitellel terhelt ingatlanokba vállaljanak gyermekeket.
Az ingatlan.com adatai szerint idén januárban már több mint 600 ezer forintot kértek a budapesti használt lakások négyzetméteréért, és egy tévéinterjúban ön is említette, a fővárosban akár már 1 millió forintos négyzetméterárak jellemzően az ingatlanpiacon. Tartós gazdasági és bérnövekedés nélkül meddig fokozható még az áremelkedés?
Alapvetően minden elképzelhető, hiszen az ingatlanpiacon erősen érvényesül a pszichológiai tényezők hatása, mivel az ügyfelek jellemzően nem tudatos gazdasági szereplők. Nem számolnak megtérülést, nem elemeznek évtizedes trendeket, sokkal nagyobb jelentőséggel bír számukra például az, amit a médiában látnak, hallanak, olvasnak. Mivel szubjektív jellegű információkra is képesek alapozni, nem kizárható, hogy valamennyi növekedési tartalék még van a piacban, ám ennek mértékét nem merném megjósolni.
Vidéken is hasonló mértékű, lendületes az emelkedés, ám a megyeszékhelyek 239 ezer forintos átlagos négyzetméterára továbbra is jelentősen elmarad a fővárosi árszinttől. Mit jelez ez az ingatlanszakértő számára?
Hadd szögezzem le: a megyeszékhelyek között elképesztő különbségek léteznek. Győrben például budapesti fizetésekkel és ingatlanpiaci árakkal kell számolni, míg egy szegényebb országrészben ezt meg sem közelítik az adatok, szóval a vidék rendkívül vegyes képet mutat, így érdemes óvatosan bánni az átlegértékeket meghatározó statisztikákkal. A szerényebben teljesítő megyeszékhelyeken komoly a leszakadás, gyengébb a növekedés, a fizetőképesség és a gazdaság eltartóképessége, és jól működő ingatlanpiac értelemszerűen csakis jó eltartóképességgel működő országos vagy lokális gazdaságban képzelhető el. Erre a legeklatánsabb példa az USA, Detroit környéke: amikor bezártak az autógyárak, meghalt a piac, szellemvárosok jelentek meg.
Amennyiben pörög a gazdaság, van munkahely, az emberek nem öncélúan pénzből pénzt akarnak csinálni, hanem a jövedelmükből vásárolnak saját tulajdonú ingatlant. Az egész rendszernek az indítómotorja, hogy milyenek a jövedelmi viszonyok.
Tavaly őszi interjúsorozatunkban úgy fogalmazott, állami beavatkozásért kiált a zűrzavaros bérlakáspiac, egyúttal százezres nagyságrendű állami bérlakásprogramot sürgetett a lakhatási problémák enyhítésére. Történt azóta az ügyben bármi előrelépés?
Az ezzel kapcsolatos cikksorozat egyértelműen felhívta a problémára a kormányzati és a hatósági szereplők figyelmét. Pozitív jelként értékelem, hogy sokat beszélgettünk a témáról, és a szakmai, valamint a hatósági szereplők egyaránt visszaigazolták, jó megoldás lehet, amit javasoltam. Ugyanakkor érdemi előrelépés nem történt, nem született olyan szinten döntés, ami által forrás mozdult volna meg az ügyben. A szándékot tehát érzékelem a döntéshozói oldalon, ám fontos lenne cselekedni is végre, mert a probléma nemcsak hogy fennáll, de hónapról hónapra súlyosbodik, ahogy a növekvő árak egyre erősebben nyomják az embereket.
Forrás:
https://aktualis.blogstar.hu/2019/02/09/balla-akos-nemileg-csaloka-a-lakaspiaci-boom-/68664/
További ingatlan hírek
-1289333.jpg)
-1285104.jpg)
-1259673.jpg)
-1251318.jpg)
-1228390.jpg)
-1194486.jpg)
