Mire figyeljünk ingatlan vásárlása során?

Ingatlant vásárolni nem könnyű. Különösen akkor, ha már a hónapok óta nézelődünk az ingatlanpiacon, és netán le is maradtunk néhány jónak tűnő ajánlatról. Fáradtak vagyunk, de igyekszünk nem lemaradni egy újabb jó vételről. Ilyenkor akaratlanul is elsiklunk fontos tényezők felett egy-egy lakással kapcsolatban.

A Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői napi szinten mutatnak lakásokat olyan vevőknek akik csak rendkívül felületesen tájékozódnak egy ingatlannal kapcsolatban, majd pár napon belül már az adásvételt intéző ügyvéd íróasztala előtt ülnek, és számolják le a foglalóként adott húszezreseket. Pedig olykor nem ártana tüzetesebben is szemügyre venniük a lakás paramétereit, hogy aztán később ne érje őket végzetes csalódás, ne kerüljön sor az eladók számonkérésére, szavatosság emlegetésére, vitákra a szomszédokkal. Nos tehát, akkor hogyan is érdemes belevágni egy ingatlan megvásárlásába?

Többször, eltérő időpontokban

Először is, egy ingatlant nem elég egyszer-kétszer felületesen megnézni. Számtalan egyéb tényező mellett fontos kérdés a zaj, vagy hogy mennyire világos a lakás. Ezért különböző napszakokban, nemcsak hétvégén, hanem hétköznap is látnunk kell a lakást. Egészen más benyomást kaphatunk egy ingatlanról, ha éppen a délutáni csúcsforgalom során lépünk ki széles mosollyal egy belvárosi erkélyre, mely gyorsan le is fagy majd az arcunkról, mint ha egy langymeleg, csendes, nyári vasárnap délután tesszük ugyanezt.

Az is fontos, hogy legyen pontos képünk arról, mennyire világosak a lakás egyes helyiségei délelőtt és délután, megfelel-e mindez az igényeinknek. Nyilván az optimális megoldás az lenne, ha legalább egy napot vagy akár még többet el tudnánk tölteni az ingatlanban, ez azonban jellemzően nem járható út, így marad az alaposság és a látottak hosszas és alapos mérlegelése.

Az ingatlant ráadásul nem csak ez a két paraméter határozza meg. Kérdés, hogy milyen összbenyomásunk alakul ki róla, szívesen tartózkodunk-e benne, könnyen el tudjuk-e képzelni ott az életünket. Van, aki szerint egy ingatlant csak akkor érdemes megvenni, ha szinte "beleszeretünk". Ha ugyanis nem érzünk egyfajta erős kötődést, vonzódást már az első néhány találkozáskor, akkor ez valószínűleg soha nem jelenik meg. De folytatjuk, hogy az érzelmi kötődésen túl milyen rideg tényekre kell még figyelni.

Ismerjük meg a környéket!

Érdemes a lakás megtekintése előtt vagy után a házban és annak tágabb környékén is értő szemmel körülnézni. Ezt ne hanyagoljuk el, figyeljünk árulkodó jelekre, melyek elvehetik a kedvünket később a lakástól! A parkolásra általában minden autótulajdonos reflexszerűen figyel, azonban gondoljuk végig, hogy milyen lehet az ingatlan megközelíthetősége esőben, télben, hóban, fagyban. Járnak-e a ház előtt buszok, hol van buszmegálló, mennyire van kiépülve az infrastruktúra, milyen közel vannak üzletek, gyerekek esetén a játszótér, óvoda, iskola is fontos szempont lehet, várható-e valamilyen bontás, építkezés a környéken vagy akár a szomszédban? Megannyi kérdés, amit fel kell tenni magunknak és az eladónak ingatlan megvásárlása előtt.

Aki jó társasági ember, még azt is megkockáztathatja, hogy szóba elegyedik a szomszédokkal. Egy-egy magányos szomszéd néni társaság hiányában rendkívül sok információval tud szolgálni egy ház vagy egy utca életről, melyekből értő fülekkel figyelve levonhatjuk a megfelelő következtetéseket. Sőt gyakran olyan dolgokra hívja fel a figyelmünket, mely eszünkbe sem jutott.

Ha kockázatosnak érezzük, vigyünk szakértőt

Nyilván egy teljesen szabvány panellakásnál nagy meglepetések nem érhetik az embert, azonban akadnak olyan "egzotikusabb" társasházak és főleg családi házak, ahol bizony elkel a szakértő szem, mely gyorsan be tud azonosítani rejtett hibákat. Egy egyszerű, gyakran előforduló probléma a házak vizesedése, penészesedése, melyre mindig figyelni kell, és kalkulálni, hogy ez vajon fog-e nekünk kiadást okozni, és ha igen, mekkorát.

Emellett azonban sajnos számtalan speciális probléma van, melyek csak a szakembernek tűnnek fel. Ezért azt javasoljuk, hogy amikor nem szabvány-lakásról van szó, vagy felmerül a legkisebb gyanú, hogy reped, süllyed, csúszik az épület, valami szerkezeti, statikai gond van, és vizsgálni kell a falakat, födémet, pincét, tetőt, akkor bizony kérjünk meg egy építészmérnököt, hogy szemlélje meg velünk a házat és annak környezetét.

Az sem árt persze, ha tisztázzuk, hogy milyen állapotban van az elektromos hálózat, a vezetékek, nyílászárók, gépek. Habár ezekről az eladóval is lehet általában beszélni, akadnak olyan állapotok, amikor nem árt, ha a szakértő is felméri a helyzetet, és mindjárt meg is becsüli a várható költségeket a felújítással kapcsolatban. Nem fog sokba kerülni, különösen az adott ingatlan értékéhez és a költségekhez képest, melyeket megúszhatunk általa. Végül pedig arról se feledkezzünk meg, hogy látunk-e penészesedésre utaló jeleket, esetleg érzünk-e dohszagot, mert előfordul, hogy a penészt egy gyors festéssel eltüntették.

Tulajdonviszonyok és a társasház jogi helyzete

Ezek után érdemes egy hosszabb pillantást vetni az adott ingatlan tulajdoni lapjára, az azon szereplő bejegyzésekre, tisztázni a tulajdonviszonyokat, haszonélvezetet, mert ezek is okozhatnak később komoly problémákat nekünk. Alapvetően csak olyan lakás megvásárlásába vágjunk bele, ahol nem merülnek fel fejvakarásra okot adó tényezők.

Azt se hanyagoljuk el, hogy társasház esetében ránézzünk az alapító okiratra, egyáltalán van-e alapító okirat, van-e közös költség, van-e közös képviselő. Ha nincs, az gond, illetve ha mindez rendben van, akkor lakásvásárlással kapcsolatban természetesen kötelező kör a közös képviselő kifaggatása. Akadnak közöttük olyanok, akik nem szívesen teregetik ki a ház életét, azonban alapvetően felhívják a figyelmünket a fontosabb problémákra, de főleg arra, hogy milyen beruházásokra készülnek, mennyibe fog is ez kerülni nekünk a jövőben, van-e felújítási alap, mennyi a tartozása a háznak, tervezik-e emelni a közös költséget, milyen tervek vannak a házzal kapcsolatban, milyenek a tulajdonviszonyok, milyen közös kezelésű területekkel lehet számolni.

Tervezzünk a jövőre!

Szintén nem árt átgondolni ingatlanvásárlás előtt, hogy vajon hosszú távon megfelel-e az igényeinknek egy adott ingatlan. Igaz, hogy minden lakást el lehet adni, azonban a tapasztalat azt mutatja, hogy ha élethelyzetünk változása miatt néhány évente kénytelenek vagyunk lakást cserélni, azzal anyagilag nem járunk túl jól. Az adásvételnek ugyanis költsége van: jövedelemadó, adott esetben illeték, a felújítás miatti kiadások, költözködés, és még számos egyéb költség terhel minden lakáscserét, arról nem is beszélve, hogy esetleg nem sikerül a megálmodott áron eladni vagy épp vásárolni egy ingatlant. Emellett mindez még az időnket is rabolja, rohangálással, stresszel jár.

Nem véletlen, hogy a vevők legnagyobb része - anyagi viszonyaihoz mérten - most nem túl nagy, két és fél, három szobás lakásokban gondolkodik, melyek feltételezésük szerint a legtöbb élethelyzetben megoldást nyújtanak a lakhatásra, és ez valószínűleg igaz is. Természetesen itt is alapvetően pénzügyi lehetőségeink szabják meg a mozgásterünket, de ezen belül törekedjünk arra, hogy először véggigondoljuk céljainkat és a lehetséges jövőképeinket - lehetőleg ne csak három-négy évre előre tekintve -, és ennek fényében döntsünk egy adott elhelyezkedésű és kialakítású lakás megvásárlásáról.

A tipikus hibák között szokott előfordulni, hogy olyan fiatalok is garzonlakást vásárolnak, akik aztán pár éven belül gyermeket vállalnak, így kénytelenek továbblépni, holott egy kétszobás lakással megspórolhattak volna egy tranzakciót. A másik tipikus eset, amikor egy család kamasz gyerekekkel egy nagy családi házba költözik, azonban a kamaszok pár év leforgása alatt felnőnek és elköltöznek, így pedig a szülőkre marad egy igényeikhez mérten jóval nagyobb ház fenntartása annak költségeivel együtt. Persze tudjuk, hogy a legújabb generációk kevésbé szeretnek önállósodni, de erre azért nem érdemes építeni, inkább egy kompromisszumos, de később is fenntartható méretű és típusú ingatlant válasszunk.

Akiknek pedig még nincsenek kialakult terveik, nagyon bizonytalannak érzik a jövőt, vagy nem is akarnak több évet egy adott lakásban vagy környéken eltölteni, jobban járnak a lakásbérléssel, mert sokkal rugalmasabb, és gyakori váltások esetén gazdaságosabb megoldás.

Mi az, amit kétszer gondoljunk meg

Mindezek után adunk néhány tippet azoknak, akik még nagyon kezdők lakásvásárlásban, hogy melyek azok a tipikus ingatlanok, melyekhez fenntartással közeledjenek. Ezeket persze általában tükrözi a lakás ára is, de éppen ezért lehet fontos a figyelmeztetés, mert sokan az alacsony ár miatt képesek meggondolatlanul lépni.

Amit általában és okkal szoktak kerülni a vevők, az a földszint és a legfelső szint. Ha valahol nincs lift, akkor már a harmadik, negyedik emelet is kérdéses, akár idős vevőről, akár gyermekes családról van szó. Földszinti lakásnál ez ugyan nem probléma, de nem véletlenül látunk a legtöbb utcaszinten elhelyezkedő lakás ablakán rácsokat. Ezek ráadásul nem is túl világosak, ha sűrűbb növényzet is körülveszi őket. A legfelső szinteket ugyanakkor sok esetben éppen a túl sok nap és a tetővel adódó problémák sújtják.

Szintén érdemes fokozott óvatossággal eljárni a forgalmas utcákra néző lakásokkal, különösen azoknak, akik ehhez nem szoktak hozzá. Tapasztalataink szerint azok viselik könnyebben a zajt, akik korábban is ilyen környezetben éltek, de egy kertvárosból érkező számára sokkoló lehet adott esetben egy körúti lakás hangulatának a megtapasztalása. Ilyen esetben jobb, ha régi, belvárosi, úgynevezett polgári lakásoknál a belső udvarra nézők között keresgélünk, ezeknél azonban számolni kell azzal, hogy a szomszédok sok esetben az ablakunk előtt járnak el, az alsóbb szintek pedig teljes sötétségbe borulnak. De persze a panoráma, illetve annak hiánya sem elhanyagolható tényező.

A lakás alaprajza esetében ne csak arra figyeljünk, hogy hány szoba van az adott ingatlanban, hanem arra is, hogy azok ideális esetben egy közös helyiségből nyílnak, és nem csak egyikből lehet a másikba átjárni, vagy csak a fürdőszobán, esetleg a konyhán keresztül megközelíteni valamelyik szobát. Ha többszintes ingatlanról van szó, akkor kérdés, hogy van-e minden emeleten fürdőszoba, külön vécé. Nyilván ezek az adottságok mind jelentkeznek az árban is, tehát egy optimális elrendezésű lakás ára általában magasabb is, pontosan a jobb élhetősége miatt.

Ami a legfontosabb: az elhelyezkedés

Végül pedig az elhelyezkedésre is szeretnénk pár szót pazarolni, mert bár sokak számára evidens, hogy egy adott környékre vagy utcába be sem teszik a lábukat, nem mindenki számára egyértelműek ezek a különbségek, különösen a vidékről érkezők esetében, akik nem érzik zsigereikben az egyes budapesti utcák megítélését. Konkrét környékeket természetesen nem mondunk, ahhoz túl nagy falat a főváros és környéke, viszont kerületi ingatlanpiacokat bemutató anyagainkban általában rámutatunk a problémás részekre.

Amit határozottan le lehet szögezni az elhelyezkedés megítélése kapcsán, hogy ha a lakás paraméterei rendben vannak, akkor az ár a legfőbb indikátor. Vagyis az árból következtethetünk arra, hogy jó helyen áll-e a kiszemelt ingatlan. Akadnak persze túlárazott környékek vagy hibás árazások, de ha jól körülnézünk, akkor látni fogjuk az átlagárat, mely jól leírja egy utca vagy környék presztízsét. Amit érdemes észben tartanunk, hogy a lakás elhelyezkedése gyakran fontosabb tényező, mint bármely más adottsága, az extrém kivételektől eltekintve. Így ha vásárolunk, akkor mindig ezt figyelembe véve közelítsük meg az ingatlanpiacot.

Sokan persze csak akkor fogják tudni, hogy mi az ami idegesíti őket egy ingatlanban, amikor már a sokadik adásvételükön vannak túl, így ők már rutinosabbak, tudják mire figyeljenek, mit ejtsenek ki kapásból. Kezdőknek viszont csak azt mondhatjuk, hogy inkább legyenek óvatosak, mint gyorsak, mert sok ember számára a lakás megvásárlása élete legnagyobb befektetése, és nem jó egy olyan lakásban élni minden nap, ami csak bosszúságot és bánatot okoz.