Már licitálva is lehet lakást venni - de miért nem jó megoldás ez?
Egy Magyarországon újnak hirdetett, de valójában nem új lakásértékesítési és -vásárlási módszert hirdetett meg az egyik hazai ingatlanközvetítő lánc: az ingatlanvételt licittel. Első pillantásra nem is tűnik rossz megoldásnak, de ha jobban körüljárjuk a témát, előbukkannak a hibái.
Egy pár napja megjelent PR cikk szerint a most júniusban startoló megoldás arról szól, hogy az eladók árverésre bocsájtják ingatlanjukat, önként, és nem a bank vagy a NAV kényszeríti erre őket. Ez a módszer csak annyiban eredeti Magyarországon, hogy az úgynevezett szabadpiacon árult ingatlanok esetében még nem alkalmazták, ugyanakkor a bankok és a Végrehajtói Kamara gyakorlatában elő szokott fordulni.
Miért jó az ingatlanaukció?
Miközben ingóságok esetében teljesen bevett és egyszerű a megoldás, melynek során a felajánlott értéktárgyakra a vevők licitálnak az interneten, ingatlanok esetében és a gyakorlatban kicsit összetettebb lesz a folyamat. A licitet meghirdető ingatlanközvetítő cég szerint jól jár vele az eladó, mivel árverés révén az egymásra licitáló vevők egyre feljebb hajtják az árat, vagyis maximálják azt. Nem véletlen azonban, hogy a módszer leírásában itt az a mondatrész is szerepel, hogy az ár “akár az irányár fölött is” alakulhat, vagyis észrevehető, hogy feltételes a mód.
De nézzük a további érveket mellette: meghatározott napok állnak rendelkezésre az ingatlan mutatására (azaz ekkor tekinthetik meg az érdeklődők a lakást), másrészt pedig az interneten zajlik az egész aukció, vagyis kényelmes, megkíméli a feleket a fárasztó és sokak számára kínos alkudozástól. Úgy tűnik, hogy van minimálár, amit ha nem ér el az ajánlat, akkor nem kell eladnia a tulajdonosnak az ingatlant, vagyis nem fenyegeti az a veszély, hogy a végén fillérekért kel el a lakás. Eddig a mérleg egyik serpenyője, de mi kerül a másikba? Nézzük, mit mond az ingatlanos szakértő.
Az alku nem csak az árról szól
Az ingatlanaukciós módszer egyik fő buktatója az, hogy egy ingatlan adásvétele során általában lezajló alku sokkal több tényezőt foglal magába, mint az, hogy mennyi az ingatlan ára - hívta fel a figyelmet Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője. Aki adott vagy vett már lakást az tudja, hogy mennyi fontos tényező szerepel még az ár mellett az alkufolyamatban, kezdve a lakásban maradó bútoroktól, műszaki felszerelésekről egészen addig, hogy meddig maradhat az előző lakó a lakásban.
De az is rendkívül fontos paraméter az alku során kialakuló ár szempontjából, hogy a vevő készpénzben tud-e fizetni, milyen ütemezéssel, netán hitelt kell hozzá felvennie. Ezek mind-mind befolyásolják a végső eladási árat egy normál alkufolyamatban. Az aukció révén tehát elmarad az egyeztetés vevő és eladó között, így szinte biztos, hogy nem a legjobb alku születik, illetve pont az egyeztetési folyamat miatt hiúsulhat meg az üzlet - tette hozzá Balla Ákos.
Egy jó ingatlanközvetítőnek mindez nem okozhat gondot
Ráadásul Balla Ákos szerint egy ilyen aukciós folyamat során történő értékesítés degradálja az ingatlanos szakmát, mely normál esetben nem korlátozódik a “meghirdetem, megmutatom, megkapom az ajánlatot, gyorsan lezárom az ügyletet” folyamatára, hanem egy komplexebb tevékenység.
A Balla Ingatlanirodák tulajdonosa szerint ebből következően az az érv sem állja meg a helyét, hogy egy ilyen aukció által - ha nem is kerül értékesítésre a lakás -, akkor is legalább megtudja a tulajdonos a valódi árat. Erről ugyanis egy hozzáértő ingatlanosnak az első helyszíni bejárás alkalmával kellene tájékoztatnia az eladót a már említett normál munkafolyamat során. A szakember szerint felmerül a kérdés, hogy miért van szükség erre a módszerre az ármeghatározáshoz? Talán nem elég felkészültek az adott ingatlanos lánc ingatlanközvetítői?
Árcsökkentés lesz csak belőle
Az aukciós eladási módszer egy tényezőről szól csak: az árról. A tapasztalat pedig azt mutatja, hogy az árak nemigen mennek fel az aukciók esetében, az emberek úgy állnak hozzá az árverésekhez, hogy egyből levonnak minimum egy harminc százalékot a piaci árból, vagyis nagyon olcsón akarnak ingatlanhoz jutni - tette hozzá Balla Ákos. A piaci árat nyilván nem fogja megtenni senki, mert annyiért a piacon is tud venni ingatlant. Ármaximálásról tehát biztos nincs szó, sokkal inkább az árak leveréséről.
A külföldi tapasztalat azt mutatja, hogy a lakásoknak csak egy kis százalékánál alkalmazható egyáltalán hasonló módszer, például az újépítésű, illetve alapvetően az adottságaik miatt kifejezetten keresett lakásoknál, mely a hazai kínálat kis részét teszi ki. De ilyenkor is elsősorban akkor használják, amikor nagy mennyiségű ingatlant visz egyszerre piacra egy tulajdonos, illetve amikor intézményi vagy állami tulajdonos esetén nagyon fontos a transzparencia annak érdekében, hogy mindenképpen elkerüljék a korrupciót. Olyan esetekben viszont nem igazán indokolható a rendszer, amikor sok eladó és sok vevő között kell közvetíteni.
Balla Ákos szerint éppen ezért talán nem is elsősorban értékesítést, hanem más célt szolgálhat a rendszer bevezetése, esetleg az előzetes érdeklődőket akarják összegyűjteni ezzel a módszerrel akiket majd más ajánlatokkal keresnek meg, vagy csak egy egyszerű kampányfogásról van szó. Emellett pedig az is felmerül kérdésként, hogy egy ilyen csökkentett szolgáltatásért - a néhány bemutatásért, a gépi árazásért és bonyolításért- csökkentett mértékű közvetítői díjat kér-e majd az ingatlanközvetítő - tette még hozzá Balla Ákos.
További ingatlan hírek
