Lenne-e megfizethető lakhatás, ha nem lenne Airbnb?
Forrnak az indulatok Európa több városában: a tömegturizmust okolják a többi között a lakhatási problémákért is. Az európai hírek hallatán szakértőket kérdeztünk meg, mi a helyzet ez ügyben idehaza, mennyiben okolhatjuk a turizmust a megfizethető lakhatás hiányáért, és merre érdemes keresni a megoldást.
Az elmúlt hetekben tüntetéssorozat volt több spanyol városban, de a görög fővárosban is - az ok: a turizmus olyan sok ingatlant vont ki a lakáspiacról, hogy a helyieknek már nincs hol lakniuk, és mivel a kereslet sokszorosa a kínáltnak, a lakások megfizethetetlenné váltak.
Athénban és más frekventált településen annyira megemelte az ingatlanárakat a a turizmus és a külföldiek tartós jelenléte, hogy már Athén külvárosaiban is magasabbak a négyzetméterárak és a bérleti díjak, mint amiket a helyi fizetésből élők ki tudnak fizetni. Athén polgármesetere úgy nyilatkozott, hogy a turizmus fejlődése sokkal kevesebb hasznot hoz, mint amennyi kárt okoz a városnak.
Ezzel a problémával az összes forgalmas európai turisztikai célpont küzd. Spanyolországban több városban is volt tüntetés a turizmus és a turisztikai célú lakáskiadás ellen. Legutóbb Mallorcán tüntettek a lakókocsikba szorult helyi lakosok a tömegturizmus ellen. Malagában az új engedélyek kiadását a külön bejáratú ingatlanokra korlátozza a városvezetés, míg Barcelona bevon, illetve nem újít meg tízezer Airbnb-engedélyt. Abban reménykednek, hogy az intézkedés legalább átmenetileg fékezni tudja a tíz éve folyamatos lakásdrágulást és bérletidíj-emelkedést. Mallorca
Ugyanakkor vannak, akik arra figyelmeztetnek, hogy ez visszaüt majd, mert a turisztikai szektor nagyon sok embert foglalkoztat, így ezekkel az intézkedésekkel sokan munka nélkül maradnak. Ráadásul ott sem indultak el lefelé a lakásárak, ahol már bevezettek hasonló korlátozásokat. Barcelonában - a turisztikai lakáskiadók szövetsége szerint - az érintett ingatlanok a teljes állomány kevesebb mint 1 százalékát teszik ki. Úgy vélik, hogy a döntés albérletpiacra gyakorolt hatása ezért elenyésző lesz, de a turizmust akár 40 százalékkal is visszavetheti. Spanyolországban példázul nagyon alacsony, az európai átlag alatti a szociális bérlakások aránya. Jelenleg EU-s forrásokat is fordítanak energiahatékony megfizethető bérlakások kialakítására, de a kormány ígéretet tett 184 ezer új lakás építésére is.
Magyarországon is időről időre felmerül a kérdés: a budapesti lakáshiány és a lakások megfizethetetlensége csökkenthető lenne-e a rövidtávú, turisztikai lakáskiadás megszüntetése, korlátozása révén. Ezt a kérdést tettük fel a területen és az ingatlanpiacon dolgozó szakembereknek.
Mekkora a hatása?
A szakértők egyetértenek abban, hogy bizonyosan van hatása a lakáspiacra a turisztikai célú, rövidtávú lakáskiadásnak, de fontos kérdés, hogy mekkora?
A turisztikai célú lakáskiadás, amit sokszor összefoglaló néven Airbnb-nek hívunk, elsősorban Budapesthez köthető. A rövidtávú nyaralókiadás ugyanakkor az ország üdülőhelyein, főleg a Balatonnál ugyancsak működő modell.
Az "Airbnb" megnevezés Budapest tekintetében az összes, rövid távon kiadott lakást jelenti a köznyelvben. Az Airbnb platform viszont csak a piac körülbelül kétharmadát fedi le. A maradék egyharmadon a hagyományosan szállodákra specializálódott Booking.com, illetve a magyar közönséget célzó szállás.hu mellett több másik oldal osztozik - pontosítja Hanti Gergely, bnbinfo.hu szerkesztője.
„Az Airbnb a 80-as évek balatoni „zimmer frei"-ének digitalizált, nemzetközi változata, és mindenütt elsősorban a külföldi vendégeknek kínál szolgáltatást. Magyarországon a külföldiekhez köthető vendégéjszakák 90 százaléka Budapestre koncentrálódik. Természetesen ezért az Airbnb-lakások 60-70 százaléka Budapest belvárosában található. Ennek megfelelően ez koncentrál hatást vált ki a lakáspiacon. Ráadásul a belvárosi - V., VI., VII. kerületi - lakáspiac nem túl nagy az ingatlanállományt tekintve, és bővülni sem nagyon tud a hely szűkössége miatt" - magyarázza Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
„Budapesten és az agglomerációban mintegy 800 ezer-1 millió lakás található. Az Airbnb-s lakásokból 10-20 ezer van nagyságrendileg. Utóbbinak így nincs erős ráhatása mennyiségileg a fővárosi lakáspiacra" - egészíti ki a képet Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.
„Mivel ez a bérbeadási forma jellemzően pár kerületben - tipikusan az V., a VI., a VII. kerületben és Belbudán merül fel egyáltalán, míg a kerületek többségére és az agglomerációra nincsen hatással. Tehát ez lokális jelenség, és nem általában Budapestet, hanem 1-1 kerületet érint. „Ráadásul olyan kerületeket, ahol a lakhatás elvesztette a vonzerejét, egy szűk réteg (közintézményekben dolgozók, gyermektelen fiatalok, luxuspiac) keres mostanában lakáslehetőséget errefelé. A családosak inkább kifelé költöznek ezekből a belső kerületekből, ahol a főszerep a turizmusé. Már megtörtént a változás, amit nem lehet visszafordítani. A belváros a turizmusról szól, hiszen rengeteg olyan intézmény, látványosság, étterem, üzlet van, amit elsősorban a turisták látogatnak - teszi hozzá.
2023-ban 30 százallékkal bővült a budapesti Airbnb-kapacitás. Míg a koronavírus-járvány végén csak 7-8 ezer lakást adtak ki turistáknak a fővárosban, ez a szám ma már 16 ezer. / Az Airdna.co piacmonitorozó cég pillanatnyi adatai szerint jelenleg 14.600 Airbnb-lakást kínálnak Budapesten./ Ugyan a külföldi utazók száma emelkedik, a keresletnél sokkal nagyobb mértékben bővült az Airbnb-szálláskínálat. A rövidtávú bérleti piac hullámzó: a covid idején sokan abba is hagyták, akár el is adták a lakásukat, aztán ez újra felpörgött, amihez a például a nagyobb nemzetközi sportesemények is hozzájárulnak.
„Elméleti síkon lehet, hogy meg lehetne határozni egy olyan mutatószámot, hogy az Airbnb mennyivel drágította meg a lakásokat - ilyen átfogó nemzetközi számítás nem ismet. A gyakorlati tapasztalatokból kiindulva természetesen az ingatlan-részpiacokat nem egyformán érinti ez a jelenség" - szögezi le az ingatlan. com szakértője.
Hogyan hat és mire?
Hanti Gergely szerint míg „a nyugati világban a 2000-es évek második felében kezdett befektetési eszközként népszerűvé válni a lakástulajdon. Magyarországon már régóta az volt, de csak a nemzetközi árak felfutásával kezdtek meredek emelkedésbe nálunk is a lakásárak. Az Airbnb megjelenése globálisan a befektetési szemszöget erősítette, de Budapestre inkább a nemzetközi lakásárak hatottak tekintve, hogy az erős emelkedés nálunk már a 2010-es évek elején elkezdődött, miközben az évtized közepéig sehol nem volt az Airbnb."
„Azt várnánk, hogy a budapesti Airbnb boom hatására Budapesten, de leginkább a pesti belső kerületekben emelkednek a lakbérek. A valóság ennek pont az ellenkezője. 2015 óta a vidéki városokban jobban emelkedtek bérleti díjak (104.1%), mint Budapesten (95.4%) és városon belül is az Airbnb-vel leginkább érintett kerületekben nőttek a legkevésbé (86%) - érvel a KSH-ingatlan.com májusi lakbérindex-kiadványára utalva.
Balogh László árnyalja ezt a képet: „Mivel a rövidtávú lakáskiadásnak a magasabb költségszint mellett is nagyobb a hozama, mint a hosszútávú hasznosításnak, ez a bérbeadók egy résztét az előbbi felé tereli. Ezzel nyilván szűkül a hosszú távú bérbeadás piaca, ami megdrágítja ezt a fajta lakásbérlést ezekben a lokációkban. A belvárosi lakások értéknövekedését az így megemelkedett hozamszintek növelik. A 2015-ben indult ingatlanár-robbanásnak ez egyértelmű mintázata volt. Az Airbnb terjedésével hamar megindult a bevárosi árak robbanása, és az emelkedés is viszonylag magas volt. Azóta más ingatlanpiacokon volt nagyobb arányú áremelkedés, de itt a bázis már eleve magas."
„Ezért, aki saját célra keres lakást, inkább a külsőbb kerületeket célozza meg, a családosok eleve is ezeket preferálják. A költözések irányából is megfigyelhető volt, hogy egy belvárosi lakás könnyen lehetett egy kétszer akkor átmeneti vagy külkerületire cserélni az árkülönbségek miatt" - teszi hozzá.
Balogh László hangsúlyozza, hogy természetesen semmi sem vezethető vissza egyetlen okra, mint ahogy a felmerülő problémákat sem lehet egyetlen beavatkozással befolyásolni. Nem lehet azt mondani, hogy a belvárosi lakások kizárólag az Airbnb miatt, de az biztos, hogy hozzájárult.
„A covid alatt például az eladó lakások ára szinte meg sem moccant, a bérleti piac árai viszont 30 százalékot estek - és főként a budapesti, azon belül is a belvárosi lokációban. Nem lehet nem észrevenni az összefüggést a turizmus azonnali bezuhanásával. A belvárosi bérleti díjak mindig jóval magasabbak voltak, mint a fővárosi átlag. E a prémium akkor is meglenne, ha nem lenne Airbnb, de az biztos, hogy ebben a lokációban számottevően befolyásolja a lakáspiacot a rövidtávú bérbeadás" - összegzi az ingatlanpiaci szakértő.
A kínálat általában a lakáspiacon viszonylag rugalmatlan, és ez a keresletet is erősen befolyásolja, mert ha a kevés kínált lakás drága, az visszafogja a keresletet. Vannak, akik szeretnének a belvárosban dolgozni, mert például ott dolgoznak.
Ugyanakkor új tendencia látszik kirajzolódni az adásvételeknél és az albérletpiacon is. A covid előtt az volt a fő mintázat az árakban is, hogy minél közelebb van az ingatlan a belvároshoz, annál drágább, pl. a VI., VII., XII. kerületek. Az eladó lakásoknál ugyan még mindig az V. kerület a legdrágább, mögötte a II. és a XII., az albérleteknél viszont már a II. kerület az első. https://www.portfolio.hu/ingatlan/20240716/elkepeszto-lakasarak-budapesten-van-ahol-3-millio-felett-egy-negyzetmeter-698865
Az árnövelő hatásokra utalva Hanti Gergely megemlíti, hogy igen erős egyéb hatásokkal is számolni kell a lakáspiacon. A lakbérindexből is látszik például, hogy a covid megjelenését követően felértékelődött a vidék és az agglomeráció, ahol lakbérek töretlenül emelkednek a pesti belső kerületekhez képest.
Ugyancsak meg kell jegyezni a lakhatási célra nem hasznosított lakások magas arányát, amelyben a világ élvonalába tartozunk. Úgy véli, ez, valamint a KSH által mért lakásonkénti egyre kevesebb lakó is választ ad a lakáshiány miértjére. Régóta ismeretes, hogy a KSH által nem lakottnak minősített lakások jó része irodának, rendelőnek, vagy egyéb nem lakhatási céra használt, illetve vannak rossz állapotú, lakhatatlan ingatlanok is.
A lakhatással foglalkozó szervezetek nem véletlenül szorgalmazzás évek óta az üresen álló, vagy nem lakáscélra hasznosított lakások bevonását a bérleti piacra. A Habitat for Humanity Magyarország más szervezetekkel kiadott Önkormányzati Lakhatási Minimum javaslatcsomagjában is több intézkedés foglalkozik ezzel. 2. A hosszú távú lakáskiadást előnyben részesítő és a rövid távú szálláshely-kiadást korlátozó helyi szabályozás kialakítása mellett lakásügynökségek támogathatnánk a megfizethető bérlakások számának növelését, de kiemelten fontos lenne a magánbérleti szektor átláthatóbbá, kiszámíthatóbbá és biztonságosabbá tétele is mind a bérlők, mind a bérbeadók számára.
Mi lenne, ha nem lenne?
Balogh László szerint ha betiltanák a rövidtávú lakáskiadást, az valamennyire csökkentené a lakások árát, hiszen ez a hasznosítási forma kiesne, és az emiatt csökkenő befektetői kereslet is az árcsökkenést támogatná.
De ettől még nem csökkennének jelentősen a lakásárak, azonban az áremelkedést lassíthatná.
„A bérleti díjak a jövedelmekhez igazodnak, és a bérleti piac az ingatlanpiac szociálisan legérzékenyebb szegmense. Ez már most is ki van maxolva, a bérlők nem fognak tudni többet fizetni" - magyarázza Balogh László. „A rövidtávú kiadás csökkenése nyilván növelhetné a hosszútávra kiadott lakások kínálatát, ami növelné a versenyt a kínálati oldalon, de ez legfeljebb csak lassítani tudná a bérleti díjak emelkedését, de csökkenteni már nem tudná. Az ingatlanpiaci korrekciók ritkán mutatnak zuhanást akár a lakásárakról, akár a bérleti díjakról beszélünk. A covid alatt azt láttuk, hogy a keresleti oldalt sokkhatás érte, ezért zuhantak a bérleti díjak, de a lakásárak akkor sem, hiszen az eladók általában kivártak."
A befektetői érdeklődést természetesen más tényezők is befolyásolják, pl. az államkötvények kamatai és már befektetési lehetőségek hozama.
„Időről időre fel is merül ennek a szabályozási gondolata" - teszi hozzá a szakértő. „2020-ban fogadták el azt a rendelkezést, amely felhatalmazta az önkormányzatokat a rövidtávú bérbeadás szabályozására. Ebben a témában aztán azóta sem történt sok minden, hiszen az önkormányzatuk is nehéz helyzetben vannak, ugyanis a lakókon kívül rengeteg vállalkozást, kisvállalkozást is érint ez, amelyek kiszolgálják a turistákat, és egyben helyi adót fizetnek, ami a kerületnek bevétel.
A szigorítások és adminisztratív terhek (pl. statisztika a vendégforgalomról, megfelelés bizonyos szállásadói feltételeknek, a szállások minősítése stb.) egyrészt összehasonlítható teszik a kiadó lakásokat, másrészt a többletköltségek révén nyilván rontják a megtérülést, így hatással vannak a piacra."
Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének (MAKE) elnöke, az Apartmantanácsadás.hu tulajdonos ügyvezetője is beszélt róla korábban, hogy a színvonal vegyes, de a jogszabályi változások elősegíthetik a jogbiztonság növelését, az illegális szálláshelyek csökkentését.
Hogyan lesznek megfizethető lakások?
„Amennyiben a rövidtávú bérbeadás hosszú távú bérbeadássá válna, az nem eredményezne olcsó lakhatást az érintett lokációkban" - hívja fel a figyelmet Balla Ákos. „Ha a tulajdonos egyszercsak inkább hosszú távra adná ki a1,5-2 szobás lakását, 4-500 ezer forint alatt biztosan nem kínálná. Ezzel nem lehetne olcsó bérlakásokat teremteni a piacon, hiszen ez egyszerűen nem értelmezhető a belvárosban, csak a panellakótelepeken, a külsőbb kerületekben, ahol viszont az Airbnb-piac nincsen jelen."
Úgy véli, hogy ha megoldásokat akarunk találni, sokkal több értelme lenne az egyetemistákat kollégiumokban elhelyezni, illetve nagy tömegben bérlakásokat építeni. Itt több tízezer bérlakásról kell beszélni, ami már valós hatással lenne a piacra. A lakások építése a lakásállomány energetikai megújítása és az építőipar szempontjából is hasznos lenne.
És akkor a turizmust sem kell szétverni, ami azért kétségtelenül egy kulcsiparág Budapesten, és rengeteg embernek ad megélhetést. Inkább abban kellene gondolkodni, hogy hogyan engedünk meg bizonyos funkciókat, ami hasznot is hoz, a társasháznak például.
A lakáskiadás feltételeinek megfelelő szabályozásával ugyanakkor lehetne javítani akár a lakásállomány állapotán is. Most sok régi belvárosi házban óriási gond, hogy a lakóknak nincs pénzük arra, hogy a ház rehabilitációjára, korszerűsítésére költsenek. És erre nincsen költségvetése sem az önkormányzatoknak, sem az államnak. Ehhez lehetne megfelelő hozzájárulást kérni a bérbeadóktól, a házban lévő üzletektől. Ezt olcsó lakhatásból, sajnos, nem lehet megoldani. És akár jogos is lehet, hogy az Airbnb-s lakások üzemeltetőitől nagyobb összegű közös költséget kérnek, hiszen nagyobb a zajterhelés, az amortizáció stb.
Ami a bérlakásépítést illeti, Balla Ákos szerint nem az államnak kellene építeni, mert az valószínűleg nem lenne hatékony, viszont az államnak kellene olyan környezetet - finanszírozási háttér, szabályozás stb. - teremteni, hogy piaci alapon is létrejöhessenek megfizethető árú lakások, bérlakások.
„Ha épülne több tízezer lakás, amelyek nagy része bérlakásként működne, az a piac egészén bérletidíj-csökkentő hatású lenne - jelentette ki Balla Ákos.
A másik fontos kritérium szerinte is a bérlakáspiacon (is) a kiszámíthatóság, a lakáskiadás biztonsága, ugyanis ennek hiány is beárazódik a bérleti díjakba, illetve sokakat visszatart a lakásuk kiadásától.
„Ami fontos, hogy nem lehet ezt a kérdést önmagában kezelni, hiszen nem csak lakhatási kérdésről van szó, hanem ez összefügg a többi között a közlekedéssel, az infrastruktúrával, a szolgáltatásokkal, az adóbevételekkel, a szállodapiaccal, a repülőtérvásárlással, a bérlakáspiaccal, a jogrendszerrel, mindennel" - hangsúlyozza az Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.
Forrás: igylakunk.hu
További ingatlan hírek
