Kedvező szelek fújnak a lakáspiacra lépésre
A magyar lakáspiacot leginkább a lakáshitel és a támogatások mozgatják, s ha ezek ismét megfelelő mértékűek lesznek, számíthatunk az adásvételek élénkülésére 2024-ben – mondta az igylakunk.hu-nak Balla Ákos. A Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője arról is beszélt, mekkora hatással lehetnek a befektetők a lakásárakra.
igylakunk.hu: Mit lehet most előre látni a 2024-re várható ingatlanpiaci trendekből?
Balla Ákos: Egy kicsit tekintsünk vissza a tavalyi évre, a 2023-as évnek volt ugyanis egy nagyon komoly tanulsága: a hazai lakáspiac nem működik lakáshitel és csok nélkül. Ez nem volt meglepetés, és az elmúlt évben megint egyértelműen megmutatkozott. A magas lakáshitel-kamatok miatt szinte leült a piac, legalább 40%-kal csökkent, és erre még a csok körüli bizonytalanság miatti félelem, kivárás is ráerősített. Decemberben szinte nem volt forgalom a lakáspiacon, mert akkor már mindenki az új csokra várt: a vevők vártak a támogatásra, az eladók a vevői támogatásból nyerhető magasabb értékesítési ár lehetőségére.
Természetesen a lakosság jövedelme, megtakarításai, az infláció és a gazdaság alakulása is hat a piacra, de arra nem lehet olyan könnyen hatása a kormányzatnak, mint pl. egy csokot elvenni vagy adni, a feltételeket módosítani. A támogatások gyors, rövidtávú változásai brutálisan tudják rángatni a piacot.
Az idei évben már most vannak 6-7%-os hitelkamatok, ezek akár még kedvezőbbek is lehetnek. Elindult az új csok, amely egyes családoknak kedvezőbb, másoknak kedvezőtlenebb, mint a korábbi, ami nyilván szintén nem volt jó mindenkinek. Az biztos, hogy most van egy kellően jó piaci környezet ahhoz, hogy az eladók a piacra lépjenek, a vevők vásároljanak. A tavalyinál mindenkinek jobb lesz, bár valószínűleg olyan jó nem lesz, mint amikor a legjobb volt.
Véleményem szerint idén számíthatunk 10-15 ezer csokos és további 15-20 ezer hitelből megvalósuló vásárlásra. Ez azt jelenti, hogy a tavalyi évhez képest 20-25%-kal magasabb tranzakciószámokat láthatunk. Ez a tavalyi én nyűglődése után egy sokkal kellemesebb piaci hangulatot hozhat.
igylakunk.hu: Mi iránt van és lesz kereslet, és hogyan tud reagálni erre, avagy elébe menni a kínálat?
Balla Ákos: Azt biztosan lehet látni, hogy az új csok mérsékeltebb keresletet fog hozni, hiszen mindenképpen gyermeket kell hozzá vállalni, és igazán akkor lehet boldogulni vele, ha 2-3 gyereket vállal a család. A korábbi csok tapasztalata az, hogy inkább 1-2 meglévő gyerekre kérték. Azt is lehet sejteni, hogy akár a legmagasabb hitelösszeg is (az új csok valójában egy támogatott lakáshitel) a mérsékeltebb árú ingatlanokra fog irányulni.
Hiába lehet 80, vagy akár 150 millió forintos lakást is vásárolni a csokból, nem ez lesz a jellemző, hanem inkább az 50-80 millió forintos felső határt fogja elérni. Azt gondolom, hogy az átlag inkább a 30-50 milliós ingatlanok vásárlása lesz, amibe ez a támogatás be fog tudni épülni. Jelentheti ez például a panellakásokat, amelyek népszerűsége persze nem az építési módnak, hanem a mérsékeltebb vételárnak, a kedvezőbb fenntartási költségeknek és a családok számára praktikus alaprajznak köszönhető.
A jelenlegi támogatások nagyjából a használtlakás-piac, azon belül is leginkább az újszerű, de már inkább 10-15 éves lakásoknak a piacát fogja megmozgatni.
Az újlakás-piac ettől teljesen külön funkcionál. Természetesen ott is lesznek csokos vásárlások, de ott ez a 30-50 milliós kategória gyakorlatilag nem létezik, inkább a 80-100 milliós kategóriában találunk megfelelő méretű családi lakásokat.
igylakunk.hu: Mit jelenthet a vidéknek a megemelt piaci csok, ami a csok plusszal együtt is felvehető?
Balla Ákos: Ami a piac területi alakulását illeti, ezt továbbra is az fogja meghatározni, hogy az emberek hol szeretnének lakni, nem pedig, hogy hová adnak támogatást. Minden piaci környezetben igaz, hogy az emberek ott akarnak lakni, ahol az infrastruktúra kiszolgálja őket: ahol van a fiatal családok számára óvoda, bölcsőde, az idősebbek számára orvosi ellátás, az aktívak számára a helyben lévő vagy könnyen elérhető munkalehetőség. Tehát lehet mindenféle helyhez kötött támogatást adni, de az emberek oda fognak költözni, ahol van számukra megélhetés és kiszolgáló infrastruktúra. Ezt viszont munkahelyteremtéssel és a vidék valós fejlesztésével lehet befolyásolni, nem lakástámogatással.
Az jól látszik, hogy ott, ahol például gyár, üzemek épülnek - mint most pl. Szegeden, Debrecenben, egy-egy kisebb településen - az nagyon komoly hatást tud kifejteni a lakáspiacra. A Budapesten kívüli ingatlanpiacon ez a fő mozgatórugó: van-e megkereshető pénz. Ha van, az adásvételek is megindulnak, és fejlődni fog a környék.
A falusi csokot eddig is elsősorban azok a családok vették fel, amelyek amúgy is ott maradtak volna vidéken, és boldogok, hogy részben vagy egészben támogatásból tudták javítani a lakáskörülményeiket. Ez rendkívül jó dolog, természetesen. De ők jellemzően nem a támogatás miatt költöztek egy városból a kistelepülésre, hanem mert nekik ott amúgy is szándékuk, megélhetésük volt. A csok valós segítség lehet a családoknak a vágyott gyerekek vállalásában, a körülmények javításában, de remélhetőleg nem ezért vállalnak gyereket sem a kistelepüléseken, sem a városokban.
igylakunk.hu: Mire számíthatunk az újépítésű lakások szegmenségen 2024-ben?
Balla Ákos: Az újlakás-piacon óriási a verseny, miközben bőven 1 millió, de nem ritkán 2 milliós négyzetméterárakról beszélünk. Ugyanakkor van egy forrásszűkösség a vevői oldalon. Úgy gondolom, hogy ahhoz, hogy a fejlesztők eladhassák a portékájukat, nemcsak jó műszaki tartalmat kell adniuk, hanem mérsékelniük kell az árakat. Még így is kevesebb vevőjük lesz a korábbiaknál, mert nagyon drágák az újépítésű lakások és a vevői érdeklődés is limitált.
A kínálat is jelentősen visszaesett, a felére várjuk a jobb évekhez képest, de még emellett is sincs rájuk többszörös kereslet.
Szerintem az, aki nem használt lakást szeretne és van több forrása, jól jár, ha az idén köt le egy újépítésű lakást. ráadásul, ha valóban fellendül a piac, akkor az új lakások megint drágulni fognak.
Ugyanakkor a felújítás költségei továbbra is magasak, nehezen elérhető a minőségi munkaerő, az anyagárak is magasak, ezért várhatóan továbbra is elsősorban a jó állapotú, beköltözhető, de még inkább a felújított lakásokra lesz kereslet - az újak, újszerűek mellett. Az biztos, hogy a vacak, nem energiahatékony, ezer sebből vérző ingatlanok nagyon nehezen fognak elkelni.
igylakunk.hu: Visszatértek a magyar lakáspiacra a külföldi befektetők, érdemes rájuk várniuk az eladóknak?
Balla Ákos: A magyarországi lakáspiac 85%-át hazai vásárlók használtlakás-vásárlásai jelentik. A külföldi befektetők 6-7%-os arányt képviselnek a lakáspiacon (ennél sosem volt lényegesen nagyobb, mindig egyszájegyű volt). Egyébként az újépítésű lakások forgalma is egyszámjegyű az összes adásvételen belül. Ez a kb. 15% számosságát tekintve nem óriási.
A másik érdekes tény, hogy az itt lakás vásárló külföldiek nagyon kicsi és jól meghatározott lokációkban jelennek meg: elsősorban Budapest belvárosában és a Balatonnál. A főváros külső kerületeiben is vásárolnak külföldiek, de ők itt élők, mint például a X., vagy a XIX. kerületben vásárló, gyakran évtizedek óta itt élő kínaiak.
A külföldi vásárlók egyébként nem csak a keresleti oldalon vannak jelen, hiszen el is adnak lakásokat.
Ami a befektetőket illeti nagyon fontos látni, hogy nemhogy nem lehet nekik bármit eladni, olyan lakást, amit magyar nem befektetők sem vennének meg, hanem sokszor agresszívabban alkudoznak, alacsonyabb árajánlatot tesznek.
Úgyhogy az az eladó, aki kifejezetten csak a befektetőkre céloz, nem biztos, hogy megfelelő taktikát követ, mert nagyobb az esély, hogy sokkal jobb ajánlatot kap egy hazai, lakhatási céllal érkező magyar családtól, aki a csok igénybevételével és kedvező hitellel akar vásárolni. Egy befektető, aki a saját pénzét mozgatja, nem vesz fel hitelt, nem jogosult állami támogatásokra, nagyon nyersen, racionálisan nézi a piacot, és nagyon szigorúan tesz ajánlatot egy ingatlanra - vagy nem is tesz ajánlatot, hiszen az ő esetében nincsenek érzelmi szempontok.
igylakunk.hu: Ezzel együtt milyen hatásuk van az árakra?
Balla Ákos: Bizonyos lokációkban van hatásuk, mint említettem, ez viszonylag jól behatárolható, nem túl széles kör. Így például a budapesti belvárosban, Bel-Budán, vagy a Rózsadombon tipikusan a luxusingatlanoknak a piaca, ahol kifejezetten nagy számban vannak jelen külföldiek. De ez sem új jelenség, tehát ennek már árfokozó hatása nincsen.
Az egyébként érdekes, hogy amikor a covid alatt ez a külföldi szegmens eltűnt, átvették a helyüket a belföldiek, és nem volt nagy visszaesés. A nagyértékű ingatlanok részpiaca nincs annyira kiszolgáltatva olyan külső körülményeknek, hogy van-e hitel, jönnek-e a külföldiek. Az eladók nincsenek nyomás alatt, nincsenek eladási kényszerben, tudják tartani az árat, ezért sokkal stabilabb ez a piac.
igylakunk.hu: Korábban sok befektetőt elcsábítottak az ingatlanpiacról a kedvező hozamú állampapírok. Ez most változni látszik.
Balla Ákos: Az elmúlt egy évben - köszönhetően a magas kötvényhozamoknak - befektetők szó szerint teljesen eltűntek a piacról. Most a hozamok csökkenésével kifejezetten nagy számban térnek vissza a korábbi befektetők a piacra.
igylakunk.hu: Milyen hatása lehet a harmadik országból érkező, 500 ezer euró feletti ingatlant vásárlók számára bejelentett kedvezménynek:
Balla Ákos: Az 500 ezer euró majdnem 200 millió forint, pl. az újpesti panellakások piacán nem igazán fogja befolyásolni. Az persze érdekes kérdés, hogy lehet-e ebből az összegből több kisebb értékű ingatlant vásárolni, de azt várjuk, hogy legfeljebb 1-2 lakást fog valaki venni, vagy egy ingatlanalapban részesedést.
A másik dolog, hogy míg mondjuk a csokos vásárlás 10 ezer embert is érinthet, az a típusú laklásvásárlás, ami átlagos élethelyzetbeli változás következménye, 80-100 ezer embert is megmozgathat, addig itt pár száz, vagy egy-kétezer tranzakcióról beszélhetünk, akik egy speciális szegmensben akarnak vásárolni.
Ráadásul ezek az ügyfelek minden bizonnyal olyan irányított csatornákon, cégeken keresztül érkeznek majd, ahol a nyelvi és jogi problémáikat kezelni tudják, tehát nem csak idejönnek és beállnak a sorba. A nyílt piaccal aligha fognak találkozni, és szerintem nem is lesz arra túl nagy hatásuk.
Forrás: igylakunk.hu
További ingatlan hírek
-1286889.jpg)
-1286851.jpg)
-1286811.jpg)
-1286551.jpg)
-1286739.jpg)
-1286667.jpg)
