Hatalmas pofont kaphatnak azok, akik kiadási céllal vettek lakást Magyarországon

Mint a múlt héten beszámoltunk róla, a Magyar Szállodák és Éttermek Szövetsége (MSZÉSZ) komoly szigorításokat szeretne elérni a rövid távú szálláshely-kiadással kapcsolatban. Az általuk kidolgozott javaslatról pedig egyeztetéseket kezdtek a Magyar Turisztikai Ügynökségnél. Az öt pontos javaslatcsomag részét olyan intézkedések képezik, mint például a kiadható napok számának éves szintű korlátozása, ami már önmagában is komoly csapást mérhetne a hazai rövid távú lakáskiadók csoportjára. De valószínűleg a kereskedelmi szálláshelyekkel azonos adózás bevezetése, vagy a minimális egészségügyi és biztonsági követelmények előírása is komoly hátrányt jelentene a szektornak.

A szállodaszövetség közlése szerint céljuk nem az airbnb-zés ellehetetlenítése lenne, és csak a szállodaként működő lakáshoteleket szeretnék korlátozni. (Ezek olyan épületek, amelyeket kifejezetten a befektetők részére építenek és cégek adják ki a lakásokat. ) Azért az intézkedés csomag számos kérdést felvet. A több lakás egyszerre történő kiadása ugyanis nem nevezhető tömeges jelenségnek, kérdés, hogy a mindössze csak egy lakást kiadókat, hogy tudják megóvni a korlátozásoktól. Ha ez nem sikerül, akkor viszont sokan felhagyhatnak a rövid távú lakáskiadással, a szigorodó feltételek miatt. Ez pedig véleményünk szerint hátrányos lenne a turisztikai ágazatra nézve, mivel a szállodák vélhetően csak részben tudnák átcsábítani a most airbnb-vel hozzánk érkező tömegeket.

A statisztikák alapján azt látjuk, hogy jelenleg a vizes világbajnokság, a forma-1, és a nyári főszezon miatt felfokozott piaci hangulatban közel 9 ezer aktív szállás van az Airbnb oldalán, amelyek összesen közel 5100 aktív szállásadóhoz tartoznak. Összesen körülbelül 1400-an vannak olyanok, akik egynél több ingatlant adnak ki, míg 3700 vendéglátó csak egy ingatlannal van jelen az oldalon. A több ingatlan egyszerre történő kiadása tehát nem tekinthető tömegesnek, 732 -en két ingatlant, 276-an három ingatlant, 131-en 4 ingatlant igyekeznek kiadni az oldalon, és mindössze 253 olyan szállásadó van, akik legalább 5 lakást próbál egyszerre kiadni, az Airdna. co augusztusi adatai szerint.

Az előbb bemutatott intézkedés-csomaggal kapcsolatban kérdeztük meg Schumicky Balázst, a Magyar Apartman Kiadók Szövetségének elnökét, valamint Aradi Ferencet, a Triholding Zrt. projektvezetőjét.
Ellehetetlenítenék a rövid távú kiadási piacot

Schumicky Balázs véleménye szerint, a sajtóból megismert információk alapján a szállodaszövetségnek vannak általános javaslatai, amik minden egyéb szálláshely szolgáltatót érintenének, és van egy olyan része a javaslatuknak, ami a lakáshotelek megszüntetését célozza. A szakember elmondása szerint rendkívül furcsának tartja, hogy egy piaci szereplő szervezete azért lobbizik az államnál, hogy nehezítsék meg egy általuk versenytársnak gondolt másik piaci szereplő életét. Hétköznapi nyelvre lefordítva ez olyan, mintha egy hipermarket azt szeretné elérni, hogy a sarki kisboltban ezentúl csak korlátozottan tudjunk bevásárolni. Ráadásul olyan indokok alapján, melyek több sebből véreznek. Például elmondása szerint vezetnek nyilvántartást a vendégekről, rendszeresen jelentik a vendégek és az eltöltött vendégéjszakák számát, ahogy a törvény előírja. Az adózást illetően a magánszemélyek/gazdasági társaságok többfajta adózási mód közül választhatnak ennek a tevékenységnek az esetében is, ahogy más tevékenységek esetében is. Szintén vonatkoznak rájuk közegészségügyi előírások, hiszen az ÁNTSZ, mint felettes szerv, bármikor ellenőrizheti az egyéb szálláshely szolgáltatókat.

A szakember szerint, az a javaslat, hogy korlátozzák a kiadható napok számát non sense. Elég csak belegondolni abba, hogy egészen másképp kell kialakítani egy hosszútávra kiadó lakást mint egy rövidtávra bérelhetőt. Illetve azt sem lehet megtenni, hogy az év csak pl. 60 napjára lesz bérbe adva az ingatlan rövidtávra, majd a maradékra hosszútávra, például egy családnak. Ebben az esetben majd tavasszal hirtelen több ezer lakástulajdonos az utcára tenné a háromnegyed évig ott élő családot, hogy kihasználja a nyári főszezont és rövidtávra adja ki a lakását? Egy ilyen ötlet a rövidtávú kiadási piac összeomlását okozhatja.

Arról, hogy mennyiben versenyeznek egymással az airbnb-zők és a szállodák a szakember kifejtette: Biztosan vannak olyan vendégek, akik mérlegelik egy szálláshely lefoglalása előtt, hogy egy alacsonyabb kategóriájú szállodát vagy egy magánszálláshelyet választanak-e, ha a kettő hasonló árban van. Látni kell ugyanakkor, hogy a két szálláshelyforma két teljesen eltérő minőséget, élményt jelent az utazóknak. A szálloda egy hideg, professzionális, kiszámítható, stabil többé-kevésbé uniformizált szálláshely szolgáltatás. Egy magánszálláshelyen megszállni egészen más élményt jelent. A magánszállásokat felkereső vendégek általában egészen más élményekre vágynak, mint azok, akik a hoteleket választják.

Szintén hozzá tette, hogy jó lenne tudni először, hogy a szállodaszövetség mit ért pontosan lakáshotel alatt. Hiszen kiket is korlátoznának pontosan? A lakástulajdonost, aki bejelentette a tevékenységét, csak a munka egy részét kiszervezi díj ellenében egy cégnek? Korlátoznák az üzemeltető céget? Vagy megszabnák, hogy egy ingatlanban csak X lakást üzemeltethet egy cég? Mi van akkor, ha már egy ingatlanban sok lakást üzemeltet egy vagy több cég teljesen legálisan, akkor őket betiltanák?
Az új lakást építőket is utolérhetik a szigorítások?

A lakásépítési kedv visszatértével, a belvárosi helyszíneken is több projekt kapott helyet, amely ingatlanok jelentős részét a fejlesztők nem titkoltan befektetési célú lakásvásárlóknak tervezik értékesíteni. Már a beruházások honlapjain is igyekeznek a magas hozamlehetőségekkel megfogni a leendő vásárlókat, akiknek a dolgát kiadási szolgáltatással is igyekeznek megkönnyíteni. A fejlesztők által működtetett ingatlan management cégek, a tulajdonos helyett kezelik a lakást illetve kiadják azt. Amennyiben azonban a javaslatnak megfelelően erősen korlátoznák, hogy egy évben milyen időtávra lehet kiadni rövid távon az ingatlanokat, akár a befektetési célú vásárlók egy részét el is tántoríthatja ez a vételtől.

Aradi Ferenc, a TriHolding Csoport projektvezetője szerint az emberek jórésze úgy hasznosítja vagy azért veszi az új ingatlanát a belvárosban, mert egy fix összegre ki akarja adni. Kalkulálnak egy bekerülési költséggel, illetve járulékos költségekkel, mint illeték, bútorozás stb. és ehhez rendelnek egy bérleti díjat. Ezek alapján számolnak ki egy megtérülést, ami egy belvárosi lakásnál lényegesen magasabb, mint a jelenlegi kamatok, kb. 6-8%, amely függ azonban attól, mikor és hol vásárolt a vevő, kinek tudja kiadni.

A szakember véleménye szerint a befektetési vásárlók nem csak airbnb-vel kalkulálnak, hanem például az utóbbi időben jelentősen nőtt a lakást kereső külföldi diákok száma is, ami növeli a kiadás esélyeit.

A szakember szerint a belvárosi fejlesztőket az aibnb-t érintő szigorítások nem érinthetik érzékenyen, mivel az új építésű lakások száma a belvárosban és a körúton belül még mindig elenyésző, ahhoz képest, hogy mennyi ingatlan van. Ezek az új lakások hozzá járulnak a minőség javuláshoz és bármilyen szabályozás vagy változtatás nem az új építésű piacot fogja érdemben befolyásolni, ez sokkal inkább a használt lakások, társasházak problémája lehet, ahol mondjuk egy házban csak a lakások 1/4-ét vagy 1/5-ét hasznosítják, adják bérbe és ez a lakóközösséget valamilyen szempontból zavarja.

Az új építésű házakban például a hasznosítási arány 50% felett van bőven, inkább a 70-80%-hoz közelít, itt már eleve a megépítés során lehet úgy tervezni, majd utána úgy építeni, hogy a kiadhatóságot (és ez legyen bármelyik fenti formája) elősegítseés a tulajdonosoknak is biztonságot nyújtson, mint pl. 24 órás recepció, kamerarendszer, beléptető, vagy társasház alapító okirati szabályok.

Forrás: portfolio