Egyre inkább azok vásárolnak, akiknek muszáj - Dél-Buda ingatlanpiaca
Mivel az ingatlanvásárlások jelentős részét valamilyen élethelyzet-változás indokolja, ezért továbbra is érezhető a mozgás a XI. és XXII. kerület ingatlanpiacán, de az is, hogy kevesebb lett a befektetési célú vásárlás. A keresett lakástípusoknál még mindig áremelkedés tapasztalható.
Egy év alatt mintegy 5-8 százalékos áremelkedés következett be a dél-budai ingatlanpiacon, akár a paneleket, akár a téglaépítésű lakásokat tekintjük. A folyamatos drágulás miatt viszont "már inkább azok vásárolnak, akiknek muszáj" - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlannál a dél-budai régió vezetője. A kereslet pedig egyre inkább a panellakások irányába mozdul.
A legkeresettebb ingatlanok skálája a garzonlakásoktól az egy nappali plusz két hálószobás lakásokig terjed, elsősorban a méretük és az áruk miatt. Ebből következően persze ezek a méretek most hiánycikknek számítanak. Nagy Csaba szerint vannak bizonyos területek, például egy-egy lakótelep, ahol jelentős az ingatlanpiaci mozgás, máshol azonban nem történik semmi.
A keresett környékek közé tartozik Kelenföld vagy Albertfalva a XI. kerületben, míg a XXII. kerületben Budafok, így például a Leányka utcai lakótelep. Ugyancsak kelendőek az olyan presztízskörnyékek, mint Sasad, vagy az Allee környéke, illetve a jó közlekedés miatt bármilyen ingatlan a 4-es metró vonalának közelében. Utóbbiaknál beszélhetünk egyébként erősebb befektetői jelenlétről is - jegyezte meg a szakértő.
Szintén presztízskörnyéknek számít Gazdagrét, annak ellenére, hogy panellakótelepről van szó. A magas árak ellenére olyannyira nagy a kereslet a lakások iránt, hogy gyakorlatilag rokoni, ismerősi körön belül kerülnek eladásra, így sokszor meg sem hirdetik őket. A családi házakat viszont nehezebb eladni, és akkor is csak jelentős alkuval. Kereslet még lenne rájuk, azonban a magas árak gyakran elriasztják a vevőket. A XI. kerületben az átlagos értékesítési idő a 80 millió forintnál olcsóbb családi házak esetében 6-12 hónap, az ennél drágább ingatlanoknál viszont már kifejezetten szűk a kereslettel találkozhatunk, így a „luxuskategóriában" akár évekig is tarthat egy-egy eladás.
Ami a lakásárakat illeti, a kelenföldi lakótelepen egy átlagos, kétszobás panellakás eladási négyzetméterára jelenleg 500-600 ezer forint környékén alakul. Gazdagréten viszont egy háromszobás panellakásért már 37-40 millió forintot kell fizetnie a vevőnek. A paneleknél ráadásul alkudni sem lehet sokat: mindössze pár százezer forintot - hívta fel a figyelmet Nagy Csaba.
A téglalakásoknál egy kicsit nagyobb a mozgástér, de ez alapvetően abból következik, hogy az árfekvésük is magasabb. Habár folyamatosan csökken a különbség a panel és a téglaépítésű lakások árai között, utóbbiak - lokációtól függően - még mindig 20-30 százalékkal drágábbak. Sok vevő szemében azonban ezt az árkülönbséget semmi sem indokolja, ezért is tolódott el a kereslet a panelek irányába.
A szakértő magyarázata szerint ennek oka az lehet, hogy egy korszerűen felújított, panelprogramos épület sok esetben már azt a komfortot tudja biztosítani, amit egy téglaépítésű társasház. Nagy Csaba - a vevők véleménye alapján - a két lakástípus között, élhetőség szempontjából, nem igazán lát különbséget. Ami az eltérést jelentheti a téglaépítésű lakásoknál az az intimebb, zöldebb környezet, és a kisebb lakóközösség.
Arra is felhívta azonban a figyelmet, hogy a kialakult magas árakra nem csak az olcsóbb ingatlanok irányába történő elmozdulás a vevői válasz, hanem az egyre gyakoribb és nagyobb mértékű hitelfelvétel. Ennek kapcsán kérdésként merül fel, hogy a hónap eleji szigorítás a gyakorlatban visszaveti-e a hitelfelvételi kedvet, és ha igen mennyire. Nagy Csaba szerint némi visszaesésre lehet számítani, elsősorban a családi házas tranzakcióknál.
A hitelre vásárlók aránya egyébként nő, miközben szűkül a készpénzért befektetésre vásárlók köre. A befektetők persze most is vadásznak egy-egy jó vételre a használt lakások piacán, de úgy tűnik, hogy inkább az újépítésű lakások vásárlására álltak rá. Dél-Buda agglomerációjában található Tópark esetében például a vevők 10 százalékát teszik ki a befektetők, akik kiadják az általuk megvásárolt ingatlanokat.
Nem is kis összegért, hiszen egy négyzetméterért 3000-3500 forintot is elkérhetnek (ez egy nappali plusz két hálószobás, 60 négyzetméteres lakás esetében ez mintegy 180-200 ezer forintos bérleti díjat jelent), miközben a lakások eladási négyzetméterára itt 500-550 ezer forint között alakul. Ez azt is jelenti, hogy a XI. kerületi újépítésűeknél mintegy 25-30 százalékkal alacsonyabb eladási árakról van szó a Tópark esetében, ami azért megmozgatja a befektetők fantáziáját.
Ezek a lakások ráadásul ilyen bérleti díjakért könnyen és gyorsan kiadhatók. Hiszen a befektetői lakásvásárlások miatt ugyan nőtt a kiadó lakások száma az elmúlt években, bőséges kínálatról azért nem beszélhetünk Dél-Budán, miközben a bérleti díjak továbbra is magasan járnak.
További ingatlan hírek
-1289333.jpg)
-1285104.jpg)
-1259673.jpg)
-1251318.jpg)
-1228390.jpg)
-1194486.jpg)
