Albérletet keres vagy kiad? Fontos változások léptek életbe

• 2014-08-31 16:18:00

Milyen kötelezettségeink vannak egy albérletnél, mikor és hogyan lehet a bérlőt a lakásból eltávolítani, mikor keletkeztethetünk zálogjogot a bérlő tulajdontárgyaira – számos fontos kérdéssel nem vagyunk tisztában, amikor albérletbe költözünk, vagy éppen kiadjuk a lakásunkat egy ismeretlennek. A márciusban hatályba lépett Polgári Törvénykönyv a lakásbérlésnél is számos újítást hozott.

Bár több változás életbe lépett, még mindig a szerződés írásba foglalása a legfontosabb szabály, amelyet a bérleti szerződés megkötése előtt álló feleknek tanácsolni lehet - mondta Bekk Judit, D.A.S. JogSzerviz jogi előadója, aki szerint ennek hiányában csak nehezen tudunk eredményesen hivatkozni jogainkra, követelni a másik fél kötelezettségeinek teljesítését.

A szerződésben rögzítsük a bérbeadó(k) és a bérlő(k) adatain túl a lakás azonosításához szükséges információkat is: a nevek mellett mindenképpen kerüljön a megállapodásba legalább az édesanyák neve, a lakcímek, esetleg - ha biztosra szeretnénk menni - a születési adatok és a kapcsolattartáshoz szükséges elérhetőségek, telefonszámok, email címek is.

A megállapodásban az ingatlannal kapcsolatban érdemes megjelölni annak pontos címét, helyrajzi számát és azt, hogy a bérlő mely területek használatára válik a szerződés megkötésével jogosulttá - adott jó tanácsot Bekk. Ugyancsak fontos meghatározni a bérleti díj nagyságát, illetve a szerződés időtartamát, ahogy valamennyi, általunk fontosnak gondolt kérdést is érdemes a szerződésben rögzíteni - tette hozzá a jogi előadó.

Az idén hatályba lépett új törvényi szabályozás a korábbi előírásokhoz képest már jóval bővebben határozza meg a feleket megillető jogosultságokat, illetve terhelő kötelezettségeket.

A bérleti szerződések tipikus eleme - habár azt jogszabály nem írja elő - a biztosítékként átadott pénzösszeg, közismertebb nevén a kaució. Ennek összege célszerű, ha a havi bérleti díj háromszorosát nem haladja meg, hiszen ebben az esetben a túlzott mértékű biztosításék bírói mérséklését kérheti a bérlő - hívta fel a figyelmet Bekk.

Kardinális kérdés a bérleti jogviszony létrehozása, fenntartása során a költségek viselése is: a törvény értelmében a kisebb költségek megtérítésére a bérlő köteles, míg a nagyobb, a lakás állagának fenntartásával összefüggő kiadásokat, illetőleg az azzal kapcsolatos terheket a bérbeadónak kell viselnie. Ide kapcsolódik, hogy a bérlőnek értesíteni kell a bérbeadót, ha a lakást károsodás veszélye fenyegeti vagy olyan munkálatokat kell elvégezni, ami a bérbeadót terheli - ilyenkor a munkák elvégzését köteles eltűrni. Abban az esetben, ha a bérbeadó az őt terhelő munkálatokat nem végzi el, helyette és költségére ezt a bérlő is megteheti - emelte ki a D.A.S. JogSzerviz jogi előadója.

A bérbeadót a jogszabály értelmében ún. karbantartási kötelezettség is terheli: az életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a lakás vagy a szomszédos lakás rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó hibák esetén késedelem nélkül, míg egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg köteles ezt teljesíteni.

Azokat a munkálatokat, melyek a lakás korszerűsítését szolgálják, a bérlő kizárólag akkor köteles tűrni, ha azok a lakás használatát jelentősen nem korlátozzák. Ezekről a munkáltatókról a bérbeadónak a bérlőt a munkálatok megkezdése előtt azok várható időtartamának megjelölésével, írásban, megfelelő időben tájékoztatnia kell. Amennyiben ezzel szemben a bérlőnek kifogása van, a szerződést az értesítés kézhezvételét követő hónap utolsó napjáig felmondhatja - emelte ki Bekk.

A lakásbérletre vonatkozó szabályok értelmében a bérlőt nem illeti meg a jogviszony megszűnését követően az elvitel joga, vagyis az általa eszközölt, a lakás sérelme nélkül eltávolítható tárgyakat, berendezéseket a költözéskor nem viheti magával, ha az elviteli jog megváltása fejében a bérbeadó kártalanítást ajánlott fel, és ez a bérlő jogos érdekét nem sérti.

Fontos kérdés a bérleti szerződéseknél a megszüntetés is, amire felmondással vagy szerződésszegésre hivatkozással lehetséges. A határozatlan időre létrejött szerződés felmondása napi bérleti díj kikötése esetén egyik napról a másikra; heti bérleti díj kikötése esetén a hét végére, legkésőbb a hét első napján; havi bérleti díj kikötése esetén pedig a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére szólhat. Ha a felmondás nem ennek megfelelően történik, a havi bérleti díj kikötése mellett létrejött szerződés esetén a bérleti jogviszony felmondása a közlést követő második hónap végére vonatkozik.
Vannak esetek, amiért egyből ki lehet rakni a bérlőt

A rendes felmondáson túl a bérbeadónak lehetősége van arra is, hogy a bérlő előzetes - lehetőség szerint írásbeli - figyelmeztetését követően, legalább tizenöt napos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondja a szerződést, ha a bérlő vagy a vele együtt lakó személy a bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan ellentétes magatartást tanúsít, vagy a lakást, a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen, vagy szerződésszerűen használja.

A felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartása még erre a rövid időre sem várható el. Azt, hogy egy magatartás olyan súlyos-e, hogy előzetes felszólítás mellőzése mellett teszi indokolttá a jogviszony felmondását, csupán valamennyi körülmény mérlegelését követően lehet megítélni. Ilyen lehet például az, ha a bérlő kábítószerrel, kerítéssel kapcsolatos bűncselekmények megvalósítására használja a lakást. Bérbeadóként figyelnünk kell arra, hogy a szerződésszegésre alapított felmondásra csupán a tudomásszerzéstől számított nyolc nap áll rendelkezésünkre.

A márciusban hatályba lépett törvény bevezette az egészséget veszélyeztető lakásbérlet felmondásának lehetőségét is: a bérlő ezzel a jogával a már fennálló bérleti jogviszony esetében is élhet függetlenül attól, hogy erről a tényről a szerződés megkötésekor vagy a lakás birtokbavételének időpontjában tudott-e, illetőleg tudnia kellett-e volna. Erről a jogról érvényesen lemondani nem lehet.

A korábbi szabályozással összhangban a hatályos rendelkezések is lehetővé teszik a bérbeadó számára, hogy a bérlő vagyontárgyain zálogjogot keletkeztessen, ha a bérlő nem fizet. Ez a törvényes zálogjog a bérleti díj és a költségek erejéig állhat fenn. Így például néhány hónap díjhátralék biztosítása végett már jogosult lehet a bérbeadó akár a túrakerékpár vagy a tévé lakásból történő elszállításának megakadályozására is. Figyelni kell azonban arra, hogy ez nem lehet parttalan, meglehetősen szigorú szabályok irányadóak rá.

A bérleti jogviszony megszűnésekor bérlőként ajánlott nem megfeledkezni a szerződéskötéskor átadott pénzbiztosítékról. Vita esetén ennek igazolásához segítségünkre lehet, ha arról a szerződésben magában is rendelkezünk, és annak átadását egyéb módon is tudjuk igazolni. Erre a bérleti díj fizetésekor is célszerű figyelemmel lennünk: pénzt kizárólag átvételi elismervény, számla ellenében adjuk át, banki átutalás során a kifizetés címét (pl. 2014 szeptember - bérleti díj, biztosíték, stb.) pedig minél pontosabban tüntessük fel - ajánlotta Bekk.

Forrás: napi.hu