A megfizethetetlenség határát súrolják a hazai ingatlanok
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) ugyan nemrég felhívta a figyelmet a fővárosi lakások túlértékeltségére, szakértők mégsem tartanak az ingatlanárak egy éven belüli csökkenésétől.
Ezt azzal magyarázzák, hogy az ingatlanok értéke nagyban függ a magyar gazdaság eredményeitől, valamint a különböző állami támogatások hatásától. Amíg ezekben nincs markáns változás, addig a ingatlanpiaci trendforduló is várat magára.
„Fontos hangsúlyozni, hogy a Magyar Nemzeti Bank vizsgálata alapján a hazai ingatlanpiaci változások a gazdasági folyamatoknak megfelelően, normális mederben és kontrollált módon zajlanak" - jelentette ki a VG.hu-nak Benedikt Károly, a Duna House tőzsdei ingatlanközvetítő vállalat marketing és PR vezetője. A szakember annak kapcsán nyilatkozott lapunknak, hogy az MNB nemrég közzétette lakáspiaci jelentését, amelyből kiderült, hogy
tavaly országosan nominális értelemben több mint tíz százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami gyorsabb dinamikát jelent az azt megelőző évhez képest;
tovább nyílt az árolló Budapest és a vidéki települések között a lakásárak szintjét tekintve;
valamint a fővárosban a lakásárak nagymértékű emelkedésétől jelentősen megnőtt a lakóingatlanok túlértékeltségének kockázata.
Benedikt Károly ezzel kapcsolatban megjegyezte, hogy a jegybank által leírt túlértékeltségi kockázat mértéke alacsony (15 százalék), ennél jóval magasabb százalékban volt már alul és felülértékelt is a fővárosi ingatlanpiac az elmúlt évtizedekben. „Ráadásul a jelenlegi árszintet a gazdasági fundamentumok határozták meg, ami stabil növekedést jelent. Valódi túlértékeltség kockázat tehát nem látható" - jelentette ki Benedikt. Felhívta a figyelmet, hogy a jegybank modelljében nem szerepelnek az ingatlanárakat befolyásoló jelentős tényezők, mint például a turizmus és a rövidtávú lakáskiadás okozta megnövekedett kereslet. Hozzátette, a további bérnövekedésnek köszönhetően ráadásul újra csökkenhet a túlértékeltség kockázata.
Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a jegybank által vázolt túlértékeltség a hazai fizetések és a gazdasági növekedéshez mérten áll fenn. Az értékelési modell nem nagyon veszi figyelembe, hogy a fővárosi ingatlanok 9 százalékát külföldi vásárlók veszik meg, ami ezt a túlértékeltségi kockázatot csökkentheti, azonban másféle kitettséget is magában hordoz. „A fővároson kívüli lakáspiacon ilyen túlértékeltségi kockázatról nem szólnak a hírek, ami annak is köszönhető, hogy óriási, akár 6-7-szeres különbségek vannak a különböző településtípusok ingatlanáraiban" - hívta fel a figyelmet a szakember.
A használt lakások piacán sajátos helyzet alakult ki: a 4-5 éve tartó folyamatos áremelkedés miatt a fővárosban és a nagyvárosokban a legolcsóbb ingatlanok iránt egyre nagyobb a kereslet, de ezek a kínálat egyre kisebb részét teszik ki. „A fővárosi lakáspiacon 2019-ben az érdeklődések 75 százaléka az 50 millió forintnál olcsóbb ingatlanokat keresik, ezek azonban a kínálat 49 százalékát teszik ki. Ez még nem annyira meglepő, de ha fordítva fogalmazzuk ezt meg, annál inkább: a kínálat 51 százalékára csak az érdeklődők 25 százaléka érkezik" - mondta Balogh László. Szerinte ez azt mutatja, hogy az árak nem tudnak az égig nőni, így szükségszerűen mérséklődik majd a drágulás üteme, hogy arányba kerüljön a lakosság fizetőképességével. A bérleti díjaknál ez a folyamat már korábban lezajlott, 2014 óta a díjak megduplázódtak, és Budapesten jelenleg is a nettó átlagfizetés 50-60 százalékát teszi ki az átlagos bérleti díj. Ez korlátot szab a további áremelkedésnek. A befektetők aktivitása az újlakáspiacon viszont azt eredményezheti, hogy az új lakások átadásával a kínálat dinamikusan bővülhet, és ha a bérleti díjak nem is fordulnak csökkenőbe, de ugyanazért a pénzért a jövőben jobb minőségű ingatlanokat tudnak bérelni a kiadó lakást keresők.
Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője ennél is árnyaltabban fogalmazott a jegybank jelentésével kapcsolatban, szerinte semmiképpen nem lehet egyértelműen kijelenteni hogy ingatlanlufi alakult volna ki, sőt, az idén júliustól a használt lakásokra is igénybe vehető csok kapcsán arra lehet számítani, hogy további áremelkedés következhet be. „Az hogy az áremelkedés mértéke az elmúlt években jelentősen meghaladta a bérek növekedését és a bérleti díjak emelkedését, arra mutat rá, hogy a lakásárak emelkedése nem ingatlanpiaci tényezőkre vezethető vissza. Emiatt arra is következtethetünk, hogy az árak esetleges esése szintén nem ingatlanpiaci folyamatokkal lesz összefüggésben" - jelentette ki. Hozzátette, áresésre a következő 6-12 hónapban nem lehet számítani, ami a használt lakásokra igénybe vehető csok várhatóan kedvező hatása miatt alakulhat így. Kiemelte, hogy amennyiben a következő években keresletcsökkenés, majd az árak esése következne be, az kisebb mértékű és rövidebb idejű lesz mint a korábbi válság.
A szakértők válaszaiból úgy tűnik, hogy a lakásárak robbanására egyelőre nem készülhetünk, mivel az ingatlanpiac szinte minden szegmensében élénkülő állapot figyelhető meg. „A fővárosi lakásárak drágulásának ugyanakkor mérséklődnie kell a fenntartható lakáspiac érdekében, hiszen a jelenlegi árszint a saját célra vásárló vevők számára már a megfizethetetlenség határát súrolja. Ezt persze orvosolja az alacsony kamatszintnek köszönhető hitelezési aktivitás, mivel minden második lakást már hitelre vásárolnak az emberek" - hívta fel a figyelmet Balogh László.
A szakértők egyetértenek abban, hogy az ingatlanárak változásának dinamikáját nem szabad a többi gazdasági tényezőtől függetlenül vizsgálni. Balla Ákos szerint az államnak komoly eszközrendszere van arra, hogy különféle módon beavatkozzon a gazdaság kulcsterületein, így az ingatlanpiacon is.
Ha pörög a gazdaság, emelkednek az ingatlanárak is
Jelenleg a finanszírozási oldal szabályozásával racionalizálja a vásárlói hitelfelvételt, de egyéb beavatkozást nem tesz, és nem is várunk ilyen intézkedést
- jelentette ki Balla Ákos. Benedikt Károly ehhez hozzátette, a jelenlegi kamatszintek, az alternatív befektetési lehetőségek, vagy azok hiánya, az infláció, a bér és építési költségek folyamatos emelkedésével párhuzamosan fognak változni az ingatlanárak is. „Amíg ezekben nincs jelentős változás, addig viszont az ingatlanpiacon sem várunk trendfordulót" - mondta.
Balogh László kifejtette, a piaci folyamatokba adminisztratív módon beavatkozni mindig kockázatos, ezért nagy körültekintést igényel. A jegybank ennek megfelelően szemmel láthatóan az óvatosság elvét követi, és nagyon helyesen nem enged szabad teret a piac önszabályozó mechanizmusának.
Az elmúlt 2-3 évben több olyan intézkedés is történt, ami az ingatlanpiac biztonságát szolgálja, ezek közül leginkább az adósságfék szabályok bevezetését és folyamatos finomhangolását érdemes kiemelni
- véli a szakember, aki szerint ezek az intézkedések azt szolgálják, hogy az emberek ne vállaljanak kötelezettséget és kockázatot erejükön felül, mert ez egyértelműen egy ingatlanpiaci lufi kialakulásához vezetne, aminek pusztító hatását sajnos nagyon sokan a 2009-es gazdasági válság begyűrűzésekor a saját bőrükön tapasztalták. „Jelenleg az a keretrendszer ami a felvett hitelek önerejét és a jövedelemarányos eladósodottság arányát, illetve a fix kamatozású hitelek előnyben részesítését szabályozza, stabil támaszt adhat az ingatlanpiac számára" - fűzte hozzá Balogh László.
Nem is az ingatlanlufi az igazi gond
Nem az ingatlanlufitól kell félni a jelenlegi magyar lakáspiacon, vannak ennél ugyanis nagyobb problémák is - szögezte le lapunknak Balla Ákos és Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője elmondta, az ingatlanpiaci árrobbanás az elmúlt években a beruházókat és a befektetőket is az ingatlanpiacra csábította. Az állami támogatások bevezetése (csok, kedvezményes lakásáfa az újépítésű lakások esetén) egyszerre élénkítette a keresleti és a kínálati piacot, aminek köszönhetően több tízezer lakás építése kezdődött meg. Az élénk ingatlanpiaci kereslet felszívja az újlakás-kínálatot a piacról, ami azt jelenti, hogy ma nincs olyan új lakás, amit ne lehetne eladni.
Az építőipar keresztmetszetét a kivitelezői kapacitás szűkössége jelenti, vagyis, hogy ezáltal kevesebb lakás épül meg, mint amennyire tényleges igény mutatkozik. Ez emelkedő árakhoz és szűk kínálathoz vezet.
Balogh László szerint az ingatlanpiacra belépni szándékozó befektetők egyre alacsonyabb hozammal tudnak kalkulálni, jelenleg a hosszútávú ingatlankiadásból származó bevételarányos bruttó hozam egy-egy lakás vásárlása esetén 5-6 százalék. Ez azt is eredményezi, hogy aki még az áremelkedési ciklus elején és közepén tudott ingatlanhoz jutni az az emelkedő bérleti díjak miatt egyre nagyobb hozamra tud szert tenni (az ingatlanok értéknövekedésén felül), az újabb belépőknek azonban kétszer is érdemes mérlegelni a kockázatokat és lehetőségeket, amikor ingatlanbefektetésen gondolkodnak.
Balla Ákos szerint eseti beavatkozások helyett egy nagy léptékű állami bérlakás programra lenne szükség, mely bármilyen lakóingatlan piacot negatívan érintő folyamatban enyhíti a nehéz helyzetbe kerülők problémáját. A szakember erről már egy korábbi cikkünkben is beszélt, akkor úgy fogalmazott: számos szociális/társadalmi problémára jelenthetne megoldást, ha egy százezres nagyságrendű (minimum ennyi ingatlant kellene a rendszerbe behúzni) szociális bérlakás program indulna, ami mindenki számára kedvező bérleti díjakkal segítené elő a takarékosságot a lakásvásárláshoz szükséges önerő felhalmozásához.
Csok: élénkülő ingatlanpiac, növekvő árak
A dráguló lakások miatt minden külső segítség egyre inkább felértékelődik a vevők számára. Már jelenleg is minden második lakást hitelre vásárolják az emberek, júliustól pedig az állami támogatások köre még tovább bővül:
a falusi csok bevezetése, a babaváró támogatás elindulása és a 2-3 gyermekesek számára elérhető kedvező kamatozású 10-15 millió forintos hitelek már érezhető segítséget nyújthatnak a vevők számára.
A családtámogatási rendszer több eleme is kifejezetten pozitívan hat majd az ingatlanpiaci folyamatokra a bővülő kereslet mellett, tovább élénkülhetnek az ingatlanpiaci tranzakciók, de folytatódhat a drágulás is az ingatlanpiacon.
Forrás: BOON
További ingatlan hírek
-1249530.png)
-1249023.jpg)
-1249389.jpg)
-1249365.jpg)
-1249353.jpg)
-1249372.jpg)
