Bérleti szerződés tartalma

A bérleti szerződés alapján a bérbeadó köteles a dolgot időlegesen a bérlő használatába adni, a bérlő pedig bért fizetni. A bérlet lényege a dolog használatának ellenérték fejében való időle-ges (határozott vagy határozatlan időre szóló) átengedése.

A bérlő főkötelezettsége a bérleti díj megfizetése. A bérleti díj összegét a felek - ha jogsza-bály eltérően nem rendelkezik - szabadon állapítják meg.

A bérlő főkötelezettségei körébe tartozik a dolog rendeltetésszerű, illetőleg szerződésszerű használata, a dolog fenntartásával járó kisebb kiadások megfizetése. Felelős továbbá minden olyan kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat eredménye.

A bérleti szerződés alanyai: a bérbeadó és a bérlő (illetve mindkét oldalon több alany is szere-pelhet). Mindkét fél egyaránt lehet természetes személy, jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet. Bérbeadó csak az lehet, aki bármely jogcímen jogosult a dolog birtokának és használatának időleges átengedésére (pl. tulajdonos, haszonélvező, de a haszon-élvezőnek bérbeadási szándéka esetén az előbérleti jogosult tulajdonost nyilatkoztatnia kell, hogy él -e előbérleti jogával).

A szerződés tárgya ingó és ingatlan dolog is lehet. Az ingatlanbérlet tárgyai körében megkü-lönböztethetjük lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletét. A bérleti szer-ződés megkötéséhez főszabályként nincs szükség írásbeli formára (ez alól a lakásbérlet egyes esetei jelentenek kivételt).

A bérbeadó főkötelezettsége a használati jog átengedése és a dolog birtokba adása. A bérbe-adót a bérleti szerződés időtartama alatt kellék- és jogszavatossági kötelezettség terheli. A kellékszavatossági kötelezettség alapján - jogszabály eltérő rendelkezése hiányában - a bérbe-adó szavatolni köteles azért, hogy a bérelt dolog a bérlet egész ideje alatt szerződésszerű használatra alkalmas legyen, és egyébként is megfeleljen a szerződés előírásainak. Erre a sza-vatosságra a hibás teljesítés miatti szavatosság szabályait kell alkalmazni. Az elállás helyett - a szolgáltatás visszafordíthatatlan jellege miatt - azonban a bérbeadót az azonnali hatályú fel-mondás joga illeti meg, kicserélést pedig nem követelhet. A bérelt dolognak nem csupán a szerződés megkötésekor kell használatra alkalmasnak lennie, hanem a bérlet egész tartama alatt. A bérbeadó a jogszavatosság alapján szavatolni köteles azt is, hogy harmadik személy-nek nincs a bérelt dologra vonatkozóan olyan joga, amely a bérlőt a használatban korlátozza vagy megakadályozza. Erre a szavatosságra az eladónak a tulajdonjog átruházásáért való sza-vatosságára irányadó szabályokat kell alkalmazni azzal, hogy a bérlő elállás helyett azonnali hatállyal felmondhat.

A bérbeadó - a dolog fenntartásával járó kisebb kiadások kivételével - viselni tartozik a dolog fenntartásával kapcsolatos kiadásokat és költségeket, valamint a dologgal kapcsolatos közter-heket. A dologgal kapcsolatos kisebb kiadásokat viszont a bérlő állja.

Ha a bérbeadó az értesítés ellenére sem végzi, vagy végezteti el az állagmegóváshoz szüksé-ges fenntartási munkákat, ezeket a bérlő is elvégeztetheti, egyúttal követelheti a dologra fordí-tott szükséges kiadásainak megtérítését a bérbeadótól.

Ha a bérlő a szükséges kiadásokat meghaladó felújításokat végez el, ennek költségeire a meg-bízás nélküli ügyvitel szabályai szerint tarthat igényt. Amennyiben az elvégzett munka indo-kolt volt, vagyis megfelelt a bérbeadó érdekeinek, akkor a bérlő igényt tarthat költségeinek megtérítésére. Nem indokolt beruházása esetén díjazást nem követelhet, és csak azokat a költ-ségeit követelheti, amelyekkel a bérbeadó gazdagodna, illetve felel mindazokért a károkért, amelyek tevékenysége nélkül nem következtek volna be. Ugyanakkor, ha a bérlő a dolgon jogosulatlanul olyan átalakítást végez, amelyhez a bérbeadó vagy hatóság engedélye lett volna szükséges, akkor a bérbeadó kívánságára köteles az eredeti állapotot visszaállítani.

A bérbeadót megilleti az ellenőrzés joga, e jogát azonban csak a bérlő felesleges zavarása nélkül gyakorolhatja. Az ellenőrzés módja és mértéke a magyar jogrendszerben nem szabá-lyozott. Ha a bérbeadó az ellenőrzés során észleli, hogy a bérlő a dolgot rendeltetésellenesen vagy szerződésellenes módon használja, követelheti ennek megszüntetését, illetőleg az ilyen használatból eredő kárának megtérítését is. Amennyiben az ilyen használat tovább folyik, vagy ha a bérelt dolgot fenyegető veszély súlyossága miatt az abbahagyás követelése sem vezetne célra, a bérletet azonnali hatállyal felmondhatja, és kártérítést is kérhet.

Ha a bérlő a dolgot a bérbeadó engedélyével más használatába adta, úgy felel a használó ma-gatartásáért, mint a sajátjáért. Ha azonban bérlő a dolgot a bérbeadó engedélye nélkül engedi át másnak használatra, felelős azokért a károkért is, amelyek az átengedés nélkül nem követ-keztek volna be.

A bérlő a dolgot időlegesen tartja birtokában, a bérleti szerződés megszűnése után tehát köte-les a dolgot a bérbeadónak visszaadni. A bérleti szerződés megszűnésekor a bérleti jogvi-szonyból származó követelései kiegyenlítéséig a dolgot visszatarthatja. Ezt a szabályt ingatlan bérletére nem lehet alkalmazni.

A bérleti szerződés szólhat határozott vagy határozatlan időre. A határozott időre kötött bérlet határozatlan idejűvé alakul át, ha dolgot a bérlő a bérleti idő lejárta után tovább használja, és ez ellen a bérbeadó 15 napon belül nem tiltakozik.

A határozott tartamú bérleti szerződés megszűnik a szerződésben megállapított idő elteltével vagy a szerződésben meghatározott körülmények bekövetkeztével. Megszűnik a bérlet akkor is, ha a dolog megsemmisül.

A határozatlan időre kötött bérletet felmondási idővel fel lehet mondani, ennek elteltével a bérleti jogviszony megszűnik.

A bérlő azonnali hatállyal felmondhatja a szerződést, ha a bérbeadó megszegi a kellékszava-tossági, illetőleg a jogszavatossági kötelezettségét.

A bérleti szerződés esetén gyakran alkalmazott biztosíték a kaució. Ez pénz jellegű biztosíték, általánosan elmondható, hogy a bérleti díj 1-3 havi mértéke. A kaució a szerződéskötéskor esedékes, a bérbeadó köteles azt letétként őrizni és vele a jogviszony végével elszámolni. A bérbeadó az esetben nem köteles visszaadni a kaució egy részét, vagy egészét, ha igazolt és ki nem egyenlített követelése áll fent bérlő felé a jogviszony megszűnésekor és a bérlő azt nem rendezi. Amennyiben a bérbeadó követelése nagyobb, mint a kaució mértéke, a különbözet tekintetében polgári jogi igénye nyílik meg.

Általánosan alkalmazott gyakorlat, hogy a határozott idejű bérleti szerződések esetén a kaució bánatpénz jellegűvé alakul, amennyiben a bérlő hibájából idő előtt szűnik meg a jogviszony, és nem jár ez esetben vissza.

Vissza a jogi tanácsadásra