Versenyben az újpítésűek a használtakkal - a XIII. kerület ingatlanpiaca
Budapesten a XIII. kerületben találkozhatunk a legtöbb újépítésű lakással. Emiatt és a megfizethető árak következtében az érdeklődők egyszerre nézelődnek a használt lakások és az újépítésűek piacán, és próbálják kalkulálni, hogy melyik számukra a lehető legjobb vétel.
A XIII. kerületben nagyon sok az újépítésű ingatlan, és az elindult projektek mára látványos szakaszukba jutottak, így az érdeklődés is jelentős ezekre - hívta fel a figyelmet Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki azt is megjegyezte, hogy az már persze bizonytalan, hogy a sok érdeklődőből mennyi lesz a valódi vásárló.
Az újépítésűek kerülete
Az újépítésű ingatlanok nem csak egymással versenyeznek a XIII. kerületben, hanem a használt lakásokkal is. Nincs elkülöníthető vevőköre egyiknek vagy másiknak: az érdeklődők használt és újépítésű ingatlanokra is kérnek ajánlatot - derült ki az ingatlanközvetítő szavaiból. Utóbbiak négyzetméterárai alacsonyabbak és alkudni is lehet, de számolni kell a vevőknek a felújítási költségekkel, míg az újépítésű lakásoknál az illeték- és egyéb kedvezmények mérsékelhetik a vételárat.
Az újépítésű lakások esetében mintegy 600 ezer forintra tehetők az átlagos négyzetméterárak. Ez jellemző például a kerület középső részén elhelyezkedő Divinus lakóparkra, míg a kerület külsőbb részein - például a Rokolya utcában - olcsóbb, akár 500 ezer forintos ajánlatokkal is találkozhatunk. Újlipótvárosban ezzel szemben 1-1,2 millió forintos négyzetméterárak is előfordulnak, vagyis az árak hasonlóan alakulnak, mint az V. vagy VI. kerületben.
A területi ár-eltérések természetesen - ha nem is az előbb említett mértékben - a használt ingatlanoknál is megjelennek: egy adott méretű panellakást több millió forinttal olcsóbban meg lehet vásárolni Angyalföldön, mint például az újlipótvárosi Kárpát utcában. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy míg a kis, másfél szobás, 47 négyzetméteres panellakások ára Angyalföldön 18 millió forint környékén mozog, addig Újlipótvárosban 22-24 millió forintért cserélnek gazdát. A nagyobb méretű, 3 szobás lakások 26-28 millió forintba kerülnek Újlipótvárosban, míg a kerület külső szélén 24-25 millió forintba. A középen fekvő Vizafogó esetében pedig kettő között elhelyezkedő árakról beszélhetünk.
Tóth Viktória azt is megjegyezte, hogy a XIII. kerületre jellemző, hogy itt az emberek ingatlanvásárlásnál ragaszkodnak azokhoz a városrészekhez, ahol laknak. Ez nem csak Újlipótvárosra igaz - habár arra különösen -, hanem akár Vizafogóra is. A kerületet vonzóvá teszi a rajta végighúzódó metróvonal, valamint a sok a munkahely. És ez ugyanúgy igaz Angyalföldre, ahogy Újlipótvárosra.
Akad persze még néhány olyan utca a kerületben, ahol csak nyomottabb árakon lehet értékesíteni a lakásokat - ilyen például a Csángó vagy a Szabolcs utca -, de ahogy a Lőportárdűlő esetében mára már rehabilitálták a területet, úgy a tervek szerint az említett utcákban is sor kerül erre idővel.
Nem jellemző az alku
Az alku mértéke általában nem túl magas a XIII. kerületben. Sok lakásnál épphogy valamennyit alkudni lehet a hirdetési árból, de a mérték elsősorban attól függ, hogy miként árazzák be az ingatlant - hangsúlyozta Tóth Viktória. Ha szakember határozza meg a hirdetési árat, akkor kisebb az alku mértéke és gyorsabban elkel a lakás. Míg ha maga az eladó, akkor sok esetben nagyobb mértékű alkuval és lassabb értékesítéssel kell számolnia.
A problémát a szakember szerint elsősorban az jelenti, hogy az ingatlanhirdetési portálok pusztán a hirdetési árakat figyelembe véve határoznak meg és mutatnak be átlagárakat, ami félrevezeti a tulajdonosokat. Ők azt hiszik, hogy ezek valós piaci árak, azaz ennyiért vagy az átlagár környékén el is kel a lakásuk. Ez azonban közel sincs így. Az ingatlanhirdetési portálok nem találkoznak a valós értékesítési árakkal, csak a hirdetési árakkal, amelyek torz képet mutatnak a piacról. Ezzel szemben az ingatlanközvetítők adatbázisában a reális eladási árak szerepelnek, így ezekből kiindulva megfelelően tudják a szakemberek árazni a lakásokat. Ezáltal sokkal gyorsabb és hatékonyabb az eladás, mintha valaki a saját elképzeléseire vagy az ingatlahirdetési oldalak átlagáraira hagyatkozna.
A másik oldalról viszont az a probléma, hogy a vevőjelöltek néha egész elképesztő mértékben próbálnak árat csökkenteni. Azaz néha kifejezett "vicces", akár a hirdetési árnál 20 százalékkal alacsonyabb árajánlatot "mondanak be". Ezeket persze nem muszáj elfogadnia a tulajdonosoknak, viszont az ingatlanközvetítőknek minden árajánlatot továbbítaniuk kell feléjük - jegyezte meg Tóth Viktória.
Vietnámi, orosz és ukrán befektetők a piacon
A kerületre egyébként jellemző, hogy a vevők többnyire és részben még készpénzért vásárolnak, hiszen általában eladnak egy lakást, melynek árát beleforgatják az új lakásba. Ha az új lakás drágább, akkor a különbözetet hitelből pótolják, ennek összege azonban többnyire 10 millió forint alatt marad, és szinte nem is fordul elő, hogy 15 millió forintnál nagyobb bankkölcsönbe vágnának bele.
Az ingatlanpiac keresleti oldalát a befektetők is erősítik a XIII. kerületben, akik itt még mindig sokan vannak, és általában kisméretű lakásokat keresnek kiadási céllal. Ezek a befektetők nagyobb részt magyarok, de akadnak közöttük külföldiek is: vietnámiak, oroszok, ukránok. Mint Tóth Viktória rámutatott, utóbbiak elsősorban az újépítésű lakásokat keresik - olykor nagy tételben vásárolnak -, és kiadják ezeket. Ezzel szemben a magyar befektetők esetében inkább az jellemző, hogy felújítják, majd megpróbálják magasabb áron értékesíteni. Ha ez nem sikerül egy meghatározott időn belül, akkor kerül csak sor az ingatlan kiadására.
A kiadó használt lakások ára 90 ezer forint környékén indul a kerületben, amiért egy kisméretű garzont lehet kapni. Ezek egyébként a legkeresettebbek, elsősorban a felsőoktatásban tanulók nagy száma miatt, és rendkívül gyorsan kiadhatók. 100 ezer forint alatt azonban nem nagyon találni kiadó lakást, vagy ha igen, akkor annak megvan az oka: vagy nagyon kicsi, vagy vizes vagy régiek a bútorok és erősen felújítandó állapotú.
Ugyanakkor túl magasra sem kúsznak az árak, mert nem lenne, aki megfizesse őket. Az ingatlanszakértő szerint a kiadó lakások bérleti díját úgy érdemes meghatározni, hogy figyelembe veszik a tulajdonosok a rezsiköltségeket is, hiszen az minden lakásnál eltérő. Az ingatlanközvetítő szerint rezsivel együtt a bérleti díj nemigen haladhatja meg a 120-130 ezer forint egy kisméretű lakás esetében.
Tóth Viktória ennek kapcsán azt is megjegyezte, hogy bár gyorsan elkelnek a jól árazott kiadó ingatlanok, mégis sok tulajdonos bízza meg őket a lakásuk kiadásával. Egyrészt azok, akik egyszer már "megégették magukat" egy rossz bérlővel, másrészt pedig azok, akik korábban igénybe vették ingatlanközvetítő szolgáltatását, így tudják, hogy egy szakember mekkora segítséget jelenthet lakáskiadásnál.
További ingatlan hírek
-1285290.jpg)
-1285211.jpg)
-1285283.jpg)
-1285237.jpg)
-1285192.jpg)
-1285171.jpg)
