Sarokba szorított ingatlanközvetítők: van kiút?

2011-08-25 07:41:47

Cégvezetőként, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos ügyvezetőjeként személyesen veszek részt az irodáink munkatársainak kiválasztásában, mert fontos számomra, hogy a 6 budapesti illetve siófoki irodánk munkatársi állománya kiváló kollégákkal bővüljön. Az elmúlt hónapokban folytatott felvételi beszélgetések során lettem figyelmes egy korábban nem tapasztalt problémára, melyet jelen elemzés részletez.

Meglepve hallottam, hogy egyes „nagyobb ingatlanirodák” illetve megkopott fényű hálózatok ahelyett, hogy pozitív jövőképet mutatnának a munkavállalóiknak, és kedvező feltételekkel kötnék őket hosszú időre magukhoz, ezt a jog eszközeivel, sokszor hamis félrevezető módon teszik.

Több felvételiző panaszkodott arra, hogy bár szívesen jönne a Balla Ingatlanirodához dolgozni a kedvezőbb feltételek miatt, de a jelenlegi munkahelyén olyan szerződést vagy nyilatkozatot írattak vele alá, amelynek értelmében akár 5 évig nem helyezkedhet el más ingatlanközvetítő irodánál.

A fenti problémát először hallva eszembe jutott az alkotmány 70/B. § (1) rendelkezése, mely szerint „A Magyar Köztársaságban mindenkinek joga van a munkához, a munka és a foglalkozás szabad megválasztásához”, amelynek a korlátozásával igencsak óvatosan kell bánni, mely egyben jogi és etikai kérdés.

Felhívom mindenki figyelmét arra, hogy a jelen cikk a jogszabályi környezet legfontosabb pontjait részletezi és nem tekinthető megoldásnak eseti ügyekre. Viszont arra mutat rá, hogy a munkavállalónak nem kell elfogadnia a munkáltatójától hogy „…nagy cég vagyunk drága nagynevű ügyvédekkel ezért úgyis mindent megcsinálhatunk, a munkavállaló pedig úgyis elfogadja…”, hanem ha jogtalanságot érzékel, akkor forduljon nyugodtan munkajogban jártas ügyvédhez érdekei védelmében, amelyet jelen cikk nem helyettesít!

A fenti kérdés vizsgálatában először meg kell különböztetni, hogy az ingatlanközvetítő munkatárs munkaviszonyban, vagy vállalkozóként (gazdasági társaságként) végezte a munkáját, mivel ez teljesen más jogszabályi környezetet jelent. Egyéb lehetőségek itt nem jöhetnek szóba, mert ha nem volt egyik jogviszony sem alkalmazva, akkor követelni való sincsen elválás után, ha pedig a felek tényleges jogviszonyát egy színlelt szerződéssel leplezték – például munkaviszonyra jellemző viszonyban dolgozó munkatárssal más szerződést kötöttek - akkor a helyzetet a tényleges jogviszony alapján kell megítélni(Ptk.:207. §(6)).

Munkaviszony esetén a munkáltató gazdasági érdekei védelmét biztosíthatja versenytilalmi megállapodás megkötésével, melynek a lényege, hogy a munkavállaló egy adott ideig nem helyezkedhet el konkurens cégnél, vagy nem indíthat ilyen tevékenységű vállalkozást.

A munkavállaló viszont nem kerülhet egyoldalúan hátrányba azzal, hogy indokolatlanul megnehezítik az elhelyezkedését, ezért törvény szabályozza az ilyen típusú megállapodások korlátait.
A tilalom időtartama – amely a munkaviszony megszűnésétől kezdődik – nem határozható meg három évnél hosszabb mértékben.
Fontos, hogy egy ilyen kötelezettségvállalásért a munkavállalónak megfelelő ellenértéket kell kapnia, amelyet szintén rögzíteni kell a megállapodásban. Az ellenérték szabadon állapítható meg, azonban itt is érvényesül az a polgári jogban általános szabály, hogy az ellenszolgáltatásnak arányosnak kell lennie a szolgáltatással. A bírói gyakorlat a kikötött ellenértéket akkor tekinti megfelelőnek, ha az a munkaviszony megszűnésekori éves bruttó átlagkereset felének felel meg annyi évre, ahány évre a versenytilalom szól.

A megállapodásban szereplő tilalmat pontosan körül kell határolni, és viszonylag szűken meghúzni a határait. Nem lehet a munkavállalót kiszorítani három évre az egész ágazatból. Olyan kört lehet csak meghatározni például a tevékenység és a földrajzi elhelyezkedés körülírásával, ahol a munkavállaló munkavégzése valóban hátrányos helyzetbe hozhatja korábbi cégét.

Tehát versenytilalmi megállapodás megkötésével a munkáltató maximum három évig biztosíthatja, hogy a munkavállaló nem helyezkedik el konkurens vállalkozásnál, de ezt is csak akkor, ha ellenértéket fizet a korábbi átlagkereset közel 50%-ának megfelelő mértékben a teljes versenytilalmi időszak alatt. A munkavállalóra vonatkozó korlátozás csak a valós versenytársakra vonatkozik és általában nem az egész ágazatra.

Bármilyen ettől eltérő korlátozás jogtalan, és megtámadható.

Amennyiben az ingatlanközvetítő munkatárs vállalkozóként (vagy gazdasági társaságként) dolgozott, akkor a Polgári törvénykönyv szabályai az irányadóak.

Ez esetben érvényesülnek az általános alapelvek, mely a jóhiszeműség, tisztesség, együttműködési kötelezettség, elvárható magatartás elve, illetve a szerződési jog speciális alapelvei. A szerződési szabadság elve alapján a felek döntenek arról, hogy akarnak-e szerződni, kivel, milyen szerződést, milyen tartalommal.

A visszterhesség vélelme (PTk. 201.§ (1)) kiköti, hogy a szerződéssel kikötött szolgáltatásért – ha a szerződésből vagy a körülményekből más nem következik – ellenszolgáltatás jár, (kivételek az ajándékozás és a szerencseszerződések).

Amennyiben semmilyen ellenszolgáltatást nem kapott a fél a versenytilalomért cserébe – vagy aránytalan ellenszolgáltatást kapott -, akkor ez felveti a szerződés érvénytelenségét jogszerűtlen egyensúlyhiány miatt. Mivel a Ptk. 201.§(2) alapján „Ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedett fél a szerződést megtámadhatja”.

A kártérítés bíróság előtti érvényesítése során a munkáltatónak bizonyítania kell, hogy a munkavállaló felróható magatartása következtében kára keletkezett, ami gyakran nem könnyű. A versenytilalmi megállapodásban ezért gyakran kötbért kötnek ki, amelyet akkor fizet a munkavállaló a munkáltatónak, ha a versenytilalmi megállapodást megszegi és felelős a szerződésszegésért. A kötbér esetében a kár keletkezését nem kell a munkáltatónak bizonyítania, ezért kötbér vállalása esetében a kötelezettnek különösen óvatosan és körültekintően kell eljárnia. A bíróság a túlzott mértékű kötbért mérsékelheti.

Fontos kiemelni, hogy a fentiek csupán a munkahelyváltásra vonatkoznak, mely a munkavállaló részéről is kifejezetten etikus módon kell hogy történjen, és a vállalkozás adataival és ügyfeleivel kapcsolatban semmilyen visszaélés nem történhet, vagyis a munkavállaló nem vihet el ügyfelet, adatot, vagy konkrét adatbázist!
Tptv. 4. § (1) bekezdésének rendelkezései szerint tilos üzleti titkot tisztességtelen módon megszerezni, felhasználni, illetve jogosulatlanul mással közölni vagy nyilvánosságra hozni.

További ingatlan hírek