Nem tart még ott az ingatlanpiac, hogy árat lehessen emelni

2024-04-30 07:06:00

Az idei év első néhány hónapjában gyorsulni kezdett a dél-budai ingatlanpiac is a tavalyi év erőteljes visszaesését követően, ami egyelőre nem járt az árak emelkedésével. A lendület egyértelműen a hitelezés újbóli beindulásának köszönhető.

2023 az elmúlt 15 év legnehezebb éve volt a hazai ingatlanpiacon, így Dél-Budán is, ahol rendkívül nagymértékű tranzakciószám-csökkenés következett be - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője. Számottevő mozgást ebben az időszakban leginkább csak a kisebb alapterületű lakások kategóriájában figyeltek meg a szakemberek.

Ezzel szemben az idei év első negyedévében mintegy 25-30 százalékos növekedés következett be a tranzakciószámokban a tavalyi év azonos időszakához képest. "Ez egy örömteli dolog" - fogalmazott Nagy Csaba, aki ugyanakkor azt is hangsúlyozta, hogy egyelőre még csak egy kisebb korrekcióról van szó, ez még nem jelenti azt, hogy visszatért volna a korábbi "csúcspiac".

A lendület oka egyértelműen a hitelezés ismételt beindulása, a hitelfelvételek száma ugyanis a tavalyi évben mért szint kétszeresét is eléri, míg a beérkezett kérelmek száma a korábbi háromszorosára emelkedett. A CSOK Plusz ugyanakkor nem hozza azokat a számokat, melyeket sokan reméltek tőle, mindössze néhány igénylővel találkoztak az idei év eddigi időszakában az irodánál - jelezte a szakértő.

Nagy Csaba megfigyelései szerint óvatosan, lassan, de megindultak már a befektetők is az ingatlanokért, ami összefüggésben áll az állampapírok kamatainak jelentős mértékű csökkenésével, mely várhatóan a továbbiakban sem áll le, így újabb befektetői hullámokra lehet számítani az elkövetkező hónapokban, ami mindenképpen élénkítő hatással lesz az ingatlanpiacra.

A piac felpörgése ugyanakkor egyelőre nem hozta magával az árak emelkedését a XI. és XXII. kerületekben, legfeljebb csak az újépítésű ingatlanok piacán következett be egy minimális mértékű drágulás. Nagy Csaba szerint az áremelkedésre egyelőre nem is nagyon van tér, ráadásul rendkívül kevés idő telt még el azóta, hogy a korábbinál nagyobb mozgást tapasztalnak az ingatlanpiacon. Mint fogalmazott: "nem tart még ott a piac", hiába szeretnének egyes tulajdonosok árat emelni.

Jelenleg átlagosan 5-10 százalék közötti túlárazottsággal lehet találkozni a gyorsan forgó, 2-3 szobás lakások piacán, ugyanakkor a nagyobb alapterületű, nagyobb szobaszámú ingatlanoknál kevésbé hajlamosak túlárazásra az eladók, illetve az is jellemző rájuk, hogy rugalmasabbak.

Könnyebben alkalmazkodnak a kereslethez az árral, és ezzel összefüggésben rendszeresen előfordulnak ebben a szegmensben 15-20 százalékos alkuk. Utóbbi persze elsősorban a nagyobb, korszerűtlen házak esetében jellemző, az átlagos alku mértéke a jó állapotú ingatlanoknál inkább 5-10 százalék között alakul.

Az értékesítési idők is ennek megfelelően alakulnak: a nagyobb, korszerűtlen házaknál 6 hónap és 2 év között értékesítési időre lehet számítani, de utóbbi is csak akkor érvényes, ha a tulajdonos hajlandó a kompromisszumra az árat tekintve. Amennyiben nem így van, akkor az ingatlan akár eladhatatlan is lehet, így pedig az irodának sem érdemes foglalkoznia a hirdetésével. Panellakásoknál ugyanakkor 60-90 napos értékesítési idővel számolhatunk - jegyezte meg a szakértő.

A leginkább keresett kategóriába most is az 1-3 szobás, maximum 60-65 négyzetméteres alapterületű, jó állapotú, jó helyen lévő, emeleti, erkélyes lakások tartoznak, itt nem következett be változás az elmúlt évek során. Ez érvényes mind a panelekre, mind a téglaépítésű lakásokra, valamint az újépítésűekre is.

Utóbbiakat 60-70 millió forintos értékhatárig keresik a vevők a XI. és XXII. kerületekben, ahol a négyzetméterárak 1,5 millió forintnál kezdődnek. A kereslet ezek iránt is 20-30 százalékkal növekedett az idei év első hónapjaiban, de a fejlesztők most jellemzően az elmúlt években beragadt állományt próbálják még értékesíteni.

Panellakásoknál 800-900 ezer forint közötti átlagos négyzetméterárakkal számolhatnak a vásárlók, persze előfordulnak 1 millió vagy annál magasabb négyzetméterárak is, ezek azonban csak kiváló állapot és igényes műszaki felszereltség esetén indokoltak. Egyébként a XI. kerületben a paneleknél Kelenföld a legkeresettebb helyszín, míg a XXII. kerületben a Kossuth Lajos utca. A téglaépítésű lakások a paneleknél 10-15 százalékkal drágábban kelnek el, tehát ebben a szegmensben átlagosan 1 millió forintos négyzetméterárakról beszélhetünk.

Az eladó ingatlanok piacán tapasztalható javuló, de még mindig mérsékelt lelkesedéssel szemben a kiadó lakások piacán továbbra is óriási a kereslet, ennek megfelelően az árak is folyamatosan araszolnak felfelé. Jó helyen lévő, átlagos állapotú, másfél-két szobás panellakás esetén a 200 ezer forintot közelíti a havi bérleti díj. Az, hogy bútorozott vagy nem bútorozott bérlakásról van-e szó, 5-10 százalékos differenciát jelent az árban. A téglalakásoknál 10 százalékkal magasabb bérleti díjakra számíthatnak a bérlők.

Ami pedig a jövőt illeti, Nagy Csaba optimista verziója szerint az idei év akár 20 százalékos tranzakciószám-növekedést is hozhat 2023-hoz képest. Ez azonban nem feltétlenül válik realitássá, mivel rendkívül törékeny ez a növekedés, egy-egy intézkedés vagy váratlan politikai történés könnyen megakaszthatja a kialakult lendületet - vélekedett.