Már látni, hogy meddig tart ki az Otthon Start-os lendület - de jöhet még meglepetés

• 2025-10-21 06:50:00

Az idei évben hullámvasútra ült a dél-budai ingatlanpiac, a keresletet előbb az állampapírpiacról átáramló tőke, majd az Otthon Start program bejelentése növelte, ami nemcsak forgalomnövekedést, de jelentős áremelkedést is hozott. Bár az augusztusi roham szeptemberre visszafogottabbá vált, a piac továbbra is élénk, a keresett kategóriákba tartozó lakások pedig napok alatt elkelnek.

Hullámzó volt az idei évben az ingatlanpiaci kereslet a dél-budai kerületekben: az első rohamot az állampapírpiacból érkező pénzek hozták még az év elején, nagyjából a tavaszi hónapokkal bezárólag, majd néhány hónapos szünet következett, aztán az Otthon Start bejelentése robbantotta fel augusztusban az ingatlanpiacot - mondta Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós vezetője.

Mindez persze áremelkedést is eredményezett, így az első hullámban mintegy 10-15 százalékkal drágultak az ingatlanok, majd ezt a 3 százalékos támogatott hitel tornázta feljebb ugyanennyivel, így nagyjából az elmúlt egy év során körülbelül 20-25 százalékkal magasabb árak alakultak ki a keresett ingatlanpiaci kategóriákban.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy míg egy jó állapotú, jó elhelyezkedésű, kétszobás XI. kerületi panellakást mintegy 60-65 millió forintért meg lehetett vásárolni, jelenleg ennek az ára már 70-75 millió forint. Ami egyben azt is jelenti, hogy igencsak a másfélmillió forintos négyzetméterárnál járnak a jó elhelyezkedésű, felújított panelek árai, ami az Otthon Start egyik korlátja is egyben.

A felújítandó panellakások árai természetesen még nem érik el ezt a szintet, általában 62-65 millió forintért értékesíthetők, de ezekre még 5-10 millió forintot mindenképpen rá kell költenie az új tulajdonosnak.

A problémát most leginkább a kínálat jelenti, mely erősen leszűkült, különösen a keresett kategóriákba tartozó ingatlanok esetében, de összességében elmondható, hogy szinte minden ingatlan keresett a 100, illetve 150 millió forint alatti árszinteken, még a korábban beragadt ingatlanok is.

Pedig az Otthon Start kiváltotta lendület szeptember közepén - tehát másfél hónapig tartó roham után - azért némileg csillapodott, ugyanakkor még mindig a korábbinál nagyobb forgalom jellemzi a piacot.

Ráadásul az Otthon Start által meghatározott két hónapban akkora volt az érdeklődés, mint korábban fél év alatt. Ez persze nem realizálódott teljes egészében az eladásokban - csak az érdeklődés mintegy harmadánál -, hiszen sokan csak nézelődtek, próbálkoztak az ingatlanpiacon - tette hozzá a szakértő.

Alku pedig még előfordul most is, habár inkább csak jelképes mértékű, de az is igaz, hogy akadnak olyan kiemelkedően jó ingatlanok, amelyeknél felfelé tartó licit alakul ki a vevők között. Mindenesetre a korábbi magas hirdetési árakat most beérte a piac, így ezek szerény különbséggel tranzakciós árakká alakultak.

A vevők számára ugyanis világossá vált, hogy a jelenlegi helyzetben nem érdemes kivárni a vásárlással, mert gyorsan elkel egy-egy ingatlan. Ez azt jelenti, hogy most hetek, sőt napok alatt lehet értékesíteni az Otthon Start feltételeinek megfelelő, jó állapotú lakásokat, különösen panellakásokat.

Az említett dél-budai kerületekben egyébként az állomány mintegy 40-50 százaléka megfelelt ezeknek a követelményeknek, így például családi házakat is lehetett kapni 150 millió forint alatt a XXII. kerületben, de még az újépítésűek 10 százaléka is belecsúszott ebbe a kategóriába, illetve néhány esetben egy kis ügyeskedéssel a beruházók becsúsztatták ide. Így a kereslet még ebben a szegmensben is érezhetően megnőtt.

A vevők 90 százaléka egyébként jelenleg Otthon Start hitel segítségével igyekszik vásárolni, és közöttük jelentős számban megtalálhatók a befektetők, hiszen ők is tisztában vannak azzal, hogy az árak a későbbiekben sem fognak csökkenni, illetve nyilván igyekeznek is kihasználni a kedvező lehetőséget.

Az persze más kérdés, hogy az általuk vásárolt és aztán kiadásra kerülő ingatlanokra mekkora lesz a kereslet, hiszen azt már a tavaszi befektetői hullám után is lehetett tapasztalni, hogy több kiadó ingatlan jelent meg a piacon, így elképzelhető, hogy egy idő után kínálati piac alakulhat ki.

Egyelőre azonban a bérleti díjak stabilan tartják magukat, ami azt jelenti, hogy az átlagos kétszobás panellakások esetében továbbra is 220-250 ezer forintos havi bérleti díjakkal számolhatnak a XI. kerületben a bérlők, míg a téglaépítésű lakások bérleti díja mintegy 10 százalékkal magasabb.

Hogy ez miként változik akkor, ha az Otthon Starttal vásárolt ingatlanok egy része is megjelenik kiadóként jövőre, azt egyelőre nem lehet pontosan tudni, ugyanakkor Nagy Csaba szerint az ingatlanpiac alakulását tekintve elkövetkező hónapok egyébként is nagyon bizonytalanok. Ennek oka főként a közeledő országgyűlési választásokban keresendő, hiszen bármikor jöhet még olyan bejelentés, mely megmozgatja az ingatlanpiacot.

Egyelőre azonban csak azt látni, hogy a jelenlegi, Otthon Start generálta, de a korábbinál némileg mérsékeltebb lendület karácsonyig tarthat ki. Persze csak akkor, ha addig nem kerül sor újabb változásra vagy ingatlanpiacot érintő bejelentésre - tette hozzá a Balla Ingatlan szakértője.