Lakó piaci elemzés, 2009. december

• 2009-12-15 11:07:14

Az árak változása

A napilapokból tájékozódva, vagy kínálat árak rendszeres figyelemmel kísérése alapján észrevehetjük, hogy az árak általánosan csökkentek az ingatlanpiacon. De mi is történt pontosan az elmúlt 10 évben?

1998-tól 2000 végéig összesen 132%-al emelkedtek átlagosan a lakásárak, majd 2001-től a kedvező lakáshitelek újabb lökést adtak a piacnak, és az árak 2003 végére átlagosan 60%-al emelkedtek, mely reálértéken éves 11%-os emelkedést jelent.

2004 és 2008 között a csökkenő támogatások mérsékelték a növekedést éves szinten átlagosan 4%-ra, mely reálértéken éves 1%-os csökkenést jelentett.

2008 első negyedévétől az árak csökkenésnek indultak, mely a kínálati árakban kevésbé mutatkozott meg, mint az adás-vételek valós összegében, tehát jelentős, korábban nem tapasztalható áralkuk figyelhetőek meg a piacon. Ma már a 2008 első negyedéves csúcsértékhez képest egyes lakástípusok esetében 20%-os értékcsökkenésről is lehet beszélni, mely reálértéken még jelentősebb.

2010-re véleményünk szerint a lakásárak stagnálása, és a kereslet gyenge növekedése várható. További kismértékű árcsökkenés várakozásunk szerint csak a panellakások esetében realizálódhat, a nem panel szerkezetű lakások esetében sem számítható viszont növekedés, mely így reálértéken csökkenést jelent.

A hitelezés alakulása

2009 első felében mintegy 30 000 lakáshitelt engedélyeztek összesen közel 180 milliárd forint értékben, mely közel 60%-al kevesebb az egy évvel korábbihoz képest

A lakást vásárlók között jelenleg is nagymértékben vannak jelen a hitel felvétellel vásárló vevők, illetve a kedvező feltételeket biztosító államilag támogatott hitelek mellett továbbra is jelentős részt képvisel a hitelállományban a piaci kamatozású hitelek összessége.

A használt lakások esetében felvett hitelek aránya 2009 első felében 63%-al volt kevesebb, mint az előző év azonos időszakában, melynek következményeként, illetve az általánosan tapasztalható gazdasági körülmények miatt az ingatlan eladási tranzakciók száma 2009-ben mintegy 50%-al csökkent.

A kereslet várható alakulása

Várakozásunk szerint a finanszírozás először a lakó ingatlanok piacára fog visszatérni, és ez várhatóan 2010 első felében fog megvalósulni. A bankok hevesen gyűjtik a betéteket, amit hamarosan ki kell helyezni, és mivel a kereskedelmi hitelek jelenleg kezelhetetlen rizikót jelentenek a finanszírozók számára, ezért várhatóan a sokkal biztosabb ingatlanfedezettel rendelkező lakossági finanszírozás felélesztése lesz a megoldás a kihelyezési kényszerre.

A finanszírozás visszatérése várhatóan felélénkíti az ingatlanpiaci keresletet, de túlzás lenne azt gondolni, hogy a 2001 és 2008 közötti kedvezőnek tekinthető ingatlanpiaci helyzet jön vissza. A 2010-es évre erősödő, de nem túlzott keresletet várunk, a jelenleg mérhető eladási árak értékén.

A kínálat várható alakulása

Jelenleg jelentős túlkínálat tapasztalható a piacon, a korábbi éveknél több ingatlan van eladásra kínálva, mely lassú és nehéz értékesítési folyamatot jelent minden eladó számára.

Sok eladó már igen hosszasan árulja a lakását, és jelentős árengedmények megtételén van túl, míg többen ma is nehezen vesznek tudomást az ingatlanpiacot érintő válságról, és árcsökkentésről hallani sem akarnak.
Nem szabad elfelejteni, hogy egy lakásvásárlás során a vevők igyekeznek a legtöbb lakást megtekinteni, és az árakról a legszélesebb körben tájékozódni, melyben az internet jelentős segítséget nyújt.
Ezért azok az eladók akik irreálisan magas áron kínálják a lakásukat eladásra hosszas értékesítési folyamatra, és kevés érdeklődőre számíthatnak, és várhatóan a végén szintén árengedményre lesznek kényszerülve, hogy versenyképesek legyenek.

---

---

További ingatlan hírek