Lakásvásárlás? Alkudj nyugodtan!

2023-05-03 10:06:00

A kimagasló lakáspiaci élénkülést hozó hét bő esztendő 2022-ben véget ért. A változás azonban komoly lehetőségeket tartogat a piacra lépők számára. Balogh Lászlónak, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértőjének elemzése.

Hét bő esztendő után...

2015-től kezdve egyedülálló növekedést produkált a hazai lakáspiac. Forgalomban és árakban egyaránt élénkülés volt megfigyelhető: 2014-ben még csak 113 ezer adásvétel történt, de a ciklus közepén 2018-ban már 163 ezernél, 2022-ben pedig 138 ezernél járt a tranzakciószám. A forgalomélénkülés mellett az árak is kilőttek. 2016-tól kezdve a hazai lakásdrágulás éves és negyedéves szinten is folyamatosan az EU élvonalába tartozott. A fővárosban és a többi nagyvárosban a hét bő esztendő időszakában 20-25 százalékos volt az éves árnövekedési ütem. Az országos áremelkedés tempója ennél valamivel visszafogottabb volt, de a COVID első hullámát leszámítva nem telt el úgy negyedév, amikor a lakásdrágulás mértéke éves viszonylatban 10 százalék alá csökkent volna. A hét bőséges esztendőt leginkább a kedvező makrokörnyezetnek köszönhetjük: csökkentek a kamatlábak, nőttek a jövedelmek és mélypontra esett vissza a munkanélküliség. A kormányzat pedig a lakástámogatási programokon keresztül folyamatosan élénkítette az ingatlanpiac keresleti és kínálati oldalát.

...egymást érték a válságok

Azt már élénkülési ciklus ideje alatt is sejteni lehetett, hogy a lakásárak emelkedése és a forgalom növekedése nem tart örökké. Jóllehet a 2019 után egymást érő válságok sorozata ellenére a lakáspiaci lendület egészen 2022 közepéig kitartott. Az ingatlanpiac első megtorpanása 2019 közepén volt érezhető, amikor az évek óta tartó intenzív drágulás már a forgalmat is visszavetette. Erre tett rá még egy lapáttal az állam: az akkor verhetetlennek tűnő ötszázalékos hozamot ígérő MÁP+ prémium államkötvény több száz milliárd forintnyi tőkét szippantott ki a lakáspiacról. 2020 tavaszán aztán a koronavírus-járvány is begyűrűzött Magyarországra, ami több ingatlanpiaci tanulsággal is járt. Az egyik legfontosabb a forgalommal kapcsolatos. A járvány első hulláma során bevezetett kijárási korlátozások miatt a lakáspiaci forgalom éves összevetésben 50 százalékkal esett vissza, ami közel azonos a 2023-as évkezdet keresleti és forgalmi csökkenésével. Kiderült az is, hogy mekkora az a minimális tranzakciószám, amivel a piaci szereplők extrém körülmények idején is kalkulálhatnak: évente 70-80 ezer adásvételre még a legnehezebb időszakokban is sor kerül. A COVID utáni újraindulás az ingatlanszektorban is érződött 2021-ben. Több tízezer elhalasztott adásvételre került sor ebben az évben, így tavalyelőtt ismét 160 ezer fölé kapaszkodott az adásvételek száma, és a lakásárak emelkedése is új lendületet kapott. Ezzel párhuzamosan azonban egy új fenyegetést kapott a lakáspiac: erősödni kezdett az infláció.

Nyakunkon a pénzromlás

A 2010-es évek közepétől indult kamatcsökkentési ciklus eredményeként egyre olcsóbbá váltak a lakáshitelek. 2021 nyarára eljutottunk oda, hogy már 2-3 százalékos fix kamatozású piaci alapú lakáshiteleket is folyósítottak a bankok, ami még az államilag támogatott 3 százalékos CSOK hitelnél is kedvezőbb volt. A lakásvásárlóknak az egyre olcsóbb hitelek miatt nem fájt annyira az évek óta tartó intenzív lakásdrágulás sem. Ennek eredményeként a hitelből finanszírozott tranzakciók aránya az összes adásvétel felét tette ki a 2020-as évek elején. A 2021-ben erősödő infláció azt a veszélyt hordozta magában, hogy az áremelkedés ellenszereként alkalmazott jegybanki alapkamat-emelés miatt a lakáshitelek is drágulásnak indulnak. A lakáshitelek emelkedő kamatai pedig visszavethetik a lakásvásárlási kedvet. Alig egy évvel később beigazolódott, hogy ez a félelem jogosnak bizonyult. Ám mielőtt az infláció kifejthette volna fékező hatását az ingatlanpiacon, újabb krízis okozott fejtörést: Oroszország 2022 februárjában megtámadta Ukrajnát.
Háború a szomszédban

A szomszédunkban zajló háború a lakosságot elbizonytalanította olyan hosszútávú döntések kapcsán, mint például a lakásvásárlás. Pedig 2022 nem indult rosszul, sőt! A növekvő inflációs nyomás miatt sokan a lakáspiacon kerestek menedéket megtakarításaiknak. Ráadásul a tavalyi év első hónapjait az MNB által életre hívott Zöld Otthon Programja tette mozgalmassá. Az energiahatékony új lakások megvásárlását élénkítő, maximum 70 millió forint összegű 2,5 százalékos fix kamatozású hitelek ajándéknak számítottak egy olyan környezetben, ahol piaci alapon 5-6 százalékos kamattal lehetett lakáshitelhez jutni. A tavalyi év első néhány hónapját tehát nem érhette panasz a lakáspiacon. Nyáron azonban gyökeresen megváltozott a helyzet. A háború okozta gazdasági bizonytalanság, és a két évtizedes rekordot döntő inflációs ráta következtében megugró lakáshitelkamatok erőteljesen visszavetették a lakáspiac keresleti oldalát is. Ezzel párhuzamosan a kínálat folyamatosan erősödött, így elkezdett nyílni a kereslet-kínálati olló az ingatlanpiacon. A korábbi egyensúly felborulása előrevetítette a piac lassulását mind a forgalom mind pedig a lakásdrágulás tekintetében. Egyre kevesebb vevő egyre több ingatlanból válogathatott. A vevők eltünedezéséhez egyre nagyobb mértékben járult hozzá a lakáshitelkamatok drágulása: tavaly év végére az átlagos kamatszint már a 10 százalékot közelítette.
A nagy rezsikérdés

Ezt az egy csapást is bőven elegendő lett volna kihevernie a lakáspiacnak 2022-ben, de máris érkezett a következő. A háború következtében 2022 nyarán európai energiakrízis kezdett kibontakozni, ami nem hagyta érintetlenül a hazai ingatlantulajdonosokat sem. Tavaly nyár óta éles határt jelent a havi rezsiszámlában, ha egy ingatlan energiafogyasztása meghaladja az átlagot vagy sem. Az átlagfogyasztás felett fizetendő piaci mértékű rezsidíj ugyanis sok eladósorban lévő lakóingatlan esetében értékcsökkentő tényezőként jelent meg. Az energetikai fordulat kettős hatással járt a lakáspiacon. Egyrészt a vevők sokkal tudatosabban mérlegelték az energetikai tényezőket a következő otthonuk kiválasztása során, ami szinte pozitívumként is értékelhető. Másrészt viszont a hazai ingatlanállomány állapota miatt sok olyan lakás és ház veszített értékéből, ami nem tekinthető energetikailag korszerűnek. Ez pedig a lakáspiaci fordulat sorsát is megpecsételte: már nem csak a forgalom, de az árak tekintetében is trendforduló történt.
Itt a trendforduló!

2022 őszétől kezdve a vevők száma éves összevetésben lefeleződött, az árak pedig stagnálásba, néhol pedig enyhe csökkenésbe váltottak át. A kereslet lefeleződése fűnyíróelv-szerűen mutatkozott meg 2023-ban: mind az új mind a használt lakások és házak esetén 50 százalékos volt az átlagos visszaesés mértéke. Ráadásul területileg sem mutatkoznak óriási különbségek, vagyis az ország minden részében ugyanazok a tendenciák az irányadóak. A kereslet-kínálati olló nyílása a lakáspiacon egyértelműen a vevők malmára hajtja a vizet. Mivel idén feleannyi vevő van jelen a piacon, mint egy évvel ezelőtt, ezért az alkupozíciójuk is a másfélszeresére nőtt. Ráadásul az alkupozíció a kisebb településeken még erősebb: Budapesten már 6 százalék körül jár az átlagos alkumérték, míg a községek esetében már a 8 százalékot közelíti. A lakáspiaci fordulat egyik pozitívumaként tekinthetünk arra a tényre, hogy a vevők sokkal energiatudatosabbak. Ennek következtében a jobb minőségű ingatlanok árprémiuma is egyre jelentősebb. Bizonyos városokban egy jobb minőségű ingatlan akár 25-30 százalékkal is többet ér, mint egy felújítandó állapotú lakás vagy ház. Ráadásul a rosszabb minőségű ingatlanok esetében a vevők alkupozíciója is nagyobb.
Az albérletpiac is lelassult, de idén újraindult

Ritkán mozog annyira kéz a kézben az eladó lakások piaca, mint az albérletek világa, mint amit tavaly ősszel tapasztaltunk. Szinte egyidőben azzal, hogy az adásvételek száma lecsökkent és az árak is stagnálásba váltottak át, a kiadó lakások tempós drágulása is megállt. A KSH-ingatlan.com lakbérindex tavaly ősszel csak stagnálást jelentetett, decemberben pedig még enyhe árcsökkenés is megfigyelhető volt. Az albérletpiac őszi lassulásának legfőbb oka annak köszönhető, hogy a tulajdonosok komolyan tartottak attól, hogy az esetlegesen megnövekedő rezsiköltségeket a jövendőbeli bérlőjük nem tudja majd kigazdálkodni, ezért inkább lemondtak a bérleti díjak emeléséről. A rezsifélelmek enyhülését követően már jobban érvényesült a bérlői réteg fizetőképességének az erősődése, és az albérletárak emelkedése is új lendületet kapott. 2023-ban a felpörgő inflációval párhuzamosan jelentősen emelkedett a minimálbér és garantált bérminimum. Ennek tovagyűrűző hatása volt a több jövedelemmel rendelkezők fizetésére is, így a magasabb bérből már a tulajdonosok is nagyobb lakbérre tudtak igényt formálni. A bérlakáspiac érdekessége, hogy itt kifejezetten szűkül a Budapest-vidék árolló, mert a legfelkapottabb nagyvárosokban jelenleg annyit kell fizetni egy átlagos albérletért, mint amennyit tavaly kellett volna kifizetni Budapesten.
Milyen lehetőségeket hordoz a jelenlegi helyzet?

Minden kritikus piaci helyzet egyben lehetőséget is jelent azoknak, akik a stratégiájukat az árral szemben alakítják ki. A lakáspiacon a vevők nagy dilemmája, hogy a kivárásra játszanak-e vagy a lakhatási helyzetük megoldását keressék a piacon. Azok, akik piacra lépnek ebben a gyorsan változó környezetben több pozitívummal is számolhatnak:

Jelentősen szélesebb kínálatból válogathatnak most a vevők, mint korábban
A kereslet 50 százalékkal csökkent, így nyugodtabb környezetben tudnak döntést hozni, mint akkor, amikor napokon kellett belül döntést hozni álmaik otthonáról vagy épp felfelé kellett licitálni ugyanarra az ingatlanra.
A fentiekből következik, hogy jelentősen nagyobb alkura van most lehetőség a piacon, ami milliókkal csökkentheti a vételárat (vagy a felvett hitel összegét). Ez akár kompenzálhatja a magasabb hitelkamatokat is, amiket kedvezőbb piaci feltételek idején úgyis olcsóbbra cserélhet majd a vevő.

Összefoglalva tehát elmondható, hogy a megváltozott piaci helyzet problémáinak gyökerét a finanszírozási környezet jelenti. Ez viszont 2024-nél előbb nem feltétlenül lesz könnyebb a piaci mozgások alapján. A hét bő esztendőt tehát legalább 3-4 visszafogottabb év követheti, amiből 2-3 még hátravan. Ezt az időszakot viszont pont ugyanolyan eredményesen lehet meglovagolni a lakáspiacon mint az élénkülés éveiben, de ehhez szükség van a felmerülő kockázatok kezelésére is.

Forrás: haszon.hu, ingatlan.com