Befektetők az ingatlanpiacon: jelen vannak még? És mibe fektetik a pénzüket?

2017-09-26 10:44:00

A befektetők az ingatlanpiaci forgalom egy kis szeletét jelentik, ugyanakkor mégis érdemes egy pillantást vetni a tevékenységükre, hiszen jó indikátorként működhetnek. Jelzik, hogy hol érdemes a kialakult árakon még lakást venni, és milyen célból.

A befektetőknek alapvetően két fajtáját különböztethetjük meg. Az egyik elsősorban felújításra vásárol, a másik pedig kiadásra. A kettő persze nem zárja ki egymást, hiszen előfordul, hogy egy felújításra vásárolt lakást nem sikerül a megfelelő áron értékesíteni, miközben a bérleti piac még szépen prosperál. Így aztán egy eladó lakásból kiadó lakás is válhat. De lássuk, hogy kik, milyen célból és hol vásárolnak befektetésként most ingatlant!

Kifordulnak a befektetők a belvárosból?

A befektetők elsődleges területe Budapesten mindig is a belváros volt, érdemes tehát egy elmélyültebb pillantást vetni először a belső kerületekre. Annál is inkább mert az idei évet jelentős változások jellemezték itt. Mint Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője elmondta, a belső kerületekben a vásárlók 80 százaléka befektető, de az utóbbi időben kicsit alábbhagyott az eddigi lelkesedésük.

Ennek egyik oka az, hogy úgy tűnik, kezd kiszorulni a rövid távú lakáskiadás, mint befektetési forma. Ez a tevékenység volt annyira nyereséges, hogy az elmúlt két évben a belső kerületekben emelkedtek a legnagyobb mértékben az ingatlanárak. Ugyanakkor egyre több belvárosi társasházban szavazzák meg a lakók azt, hogy rövid távú lakáskiadás céljára ne lehessen megvásárolni egy ingatlant az adott társasházban. A befektetőknek előzetesen minden lakásvásárlás előtt tájékozódniuk kell, hogy vajon a lakók rábólintanak-e a vásárlásukra.

Schneider Zoltán arra is felhívta a figyelmet, hogy még mindig sokan reménykednek a nagyvonalúan vásárló, külföldi befektetőben, aki sokat fizet a lakásukért. A valóság azonban az, hogy a külföldi befektetők figyelembe veszik a megtérülésre vonatkozó számításokat. Vagyis, ha egy lakás túl drága, akkor az számukra nem jó üzlet. A külföldi befektetőkre tehát semmiképpen sem szabad alapozniuk az eladóknak, mivel csak azt a lakást veszik meg, mely adott időtávon megfelelő megtérülést hoz számukra. Ráadásul sokkal keményebben alkudnak, mint a lakáscélra ingatlant kereső vevők - figyelmeztetett az ingatlanközvetítő.

Jó befektetés az újépítésű lakás

Hart Erzsébet, a Balla Ingalan VII., VIII. és IX. kerületi irodájának a szakmai vezetője is úgy érzékeli, hogy a befektetők száma csökkent az utóbbi időben. Azoké is, akik bérbeadásra vásárolnak, és azoké is, akik megvesznek és felújítanak egy lakást, majd magasabb áron értékesítik. Ez persze nem jelenti azt, hogy teljesen eltűntek volna a piacról, csak kevesebben vannak.

Ugyanakkor, mint Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodája szakmai vezetőjének szavaiból kiderült, nem mindenhol alakult így a helyzet. Mint mondta, a XIII. kerületben kifejezetten sok befektetővel találkozik, akik általában kisméretű lakásokat keresnek kiadási célra. Ők nagyobb részben magyarok, de akadnak közöttük külföldiek is: vietnámiak, oroszok, ukránok. Mint az ingatlanközvetítő rámutatott, utóbbiak elsősorban az újépítésű lakásokat keresik - olykor nagy tételben vásárolnak -, és kiadják ezeket. Ezzel szemben a magyar befektetők esetében inkább az jellemző, hogy felújítják, majd megpróbálják magasabb áron értékesíteni az ingatlant. Ha viszont ez nem sikerül egy meghatározott időn belül, akkor akár ki is adják, így mindenképpen valamiféle bevételhez jutnak belőle.

Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlanirodák XIV. és XVI. kerületi irodáinak vezetője is úgy vélekedett, hogy a befektetők száma nem esett vissza jelentős mértékben. Ugyanakkor jellemző, hogy most már nem ismételt eladásra vásárolnak ingatlant, hanem egyre inkább bérbeadásban gondolkodnak. Korábban sok volt az olyan befektető, aki megvette, felújította az ingatlant, majd drágábban értékesítette. Ma már azonban nem tudnak mélyen a piaci ár alatt ingatlanokat vásárolni, így a felújítással elérhető - adózás és egyéb kiadások utáni - profit sem akkora, hogy megérje nekik beletenni 2-3 hónapnyi munkát. A kiadó ingatlanok piaca viszont továbbra is élénk, és meglehetősen jó áron lehet továbbra is kiadni a lakásokat, még ha a keresletnek azért van is egy korlátja.

A fővároson túl

Egy kicsit távolabb tekintve, a Balaton ingatlanpiacán is hasonló a helyzet. Mint Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakmai vezetője elmondta, a piac új szereplői a Balaton partján azok a vidéki vásárlók, akik nem nyaralót keresnek saját használatra, hanem lakásokat vennének befektetési célból. Megjelenésük azt eredményezte, hogy az év első félévében, mindössze 6 hónap alatt 20-30 százalékkal emelkedtek a lakásárak a siófoki, nem nyaraló jellegű lakáspiacon. Ezek a vevők elsősorban a kétszobás lakásokat keresik.

Az ingatlanközvetítő szerint ugyanakkor a hosszú távra kiadott lakások mellett nyaralókba is érdemes befektetni a pénzünket. A nyaralókon belül két alkategóriát is megkülönböztetett: az egyik a lakások, a másik a kis nyaralók, hétvégi házak piaca. Ez utóbbiból rendkívül kevés kiadó van, pedig ez egy nagyon keresett kategória lesz a jövőben - vélekedett Krausz Gábor.

A befektetők még nem ismerték fel a Velencei-tavi ingatlankiadásban rejlő üzleti lehetőséget sem - hívta fel a figyelmet dr. Kovács Csaba, a Balla Ingatlan Fejér megyei irodájának vezetője. Pedig véleménye szerint ezen a területen is óriási a kereslet a kiadó ingatlanok iránt, miközben szinte egyáltalán nincs kínálat. Várakozásai szerint ebben a tekintetben érik a változás, vagyis egyre többen lesznek olyanok, akik kiadás céljából vásárolnak ingatlant a Velencei-tó környékén is.

Így ha a belváros már nem is annyira jó üzlet a befektetők számára, látható, hogy más területeken még érdemes körülnézniük, ha megfelelő hozamot szeretnének elérni.

További ingatlan hírek