A vidéki lakáspiacot mozgatják meg erősebben a támogatások

igylakunk.hu: A legfrissebb lakásadatok alapján készített alábbi grafikon az elmúlt évek lakásépítéseit és lakásépítési engedélyeit mutatja, és jól látszik, hogy a lakásépítések trendje 2016 óta egyértelműen növekvő. Ugyanakkor a lakásépítési engedélyek és egyszerű bejelentések száma 2009 közepe óta csökkent, csak az elmúlt néhány hónapban mutatkozik emelkedés. Mit olvasható ki ebből a statisztikából?

Balla Ákos: 2015 végén-2016 elején láttak napvilágot azok az 5%-os a fával, illetve a CSOK-kal kapcsolatos rendelkezések. Akkor mindenki beadta az építési iránti kérelmét, akinek volt telke és építési szándéka, illetve egy-két éven belül az ingatlanpiaci fejlesztők, vagy akár a magánszemélyek is vásároltak telket, és a következő években indították az engedélyeztetésüket. Vagyis az, hogy akkor az engedélyek száma megugrott, majd ezt követően stagnálni, némileg csökkenni kezdett, ugyanakkor a kivitelezés felpörgött, az teljesen érthető. Ezt akarta a kormányzat, és ez is történt.

Az sem meglepő, hogy a 2019-es évben csökkent az új engedélyek száma, hiszen nem volt egyértelmű, hogy az 5%-os áfát meghosszabbítják-e. Erre volt egy lobbi szándék, voltak várakozások, de ahhoz kellően merésznek kell lennie egy ingatlanfejlesztőnek, hogy a meghosszabbítás előtt megvegyen egy telket és ott beruházást indítson, illetve engedélyeztesse, hiszen ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy 27%-os áfával kell majd neki értékesíteni, ami nem biztos, hogy megérte volna.

Tehát, a tavalyi évet, illetve az újabb 5%-os áfa előtti időszakot tehát az jellemezte, hogy a fejlesztők nem nagyon indítottak új beruházásokat, hanem a kivitelezéseket folytatták, illetve korábbi engedélyeztetéseket valósítottak meg. Most megint 5%-os az áfa, ez egy darabig biztonságot jelent, úgyhogy megint a tervezési szakaszban vagyunk, és számos projekt van.

Az, hogy valaki engedélyt szerzett, nem azt jelenti, hogy az biztosan meg is fog épülni, hanem azt jelenti, hogy ha elköltött száz egység pénzt egy telekre, elkölt még öt egység pénzt, hogy az engedélyezési tervre, talajvizsgálatokra stb., de ahhoz, hogy ebből épület legyen, nagyságrendileg további 400-500 egységet kell elköltenie. Tehát arányaiban óriási ugrás következik. Itt már a fejlesztők megfeleződnek, és ezek az építések kerülnek majd be a KSH statisztikáiba, hogyha használatbavételi engedélyt szereznek.

A már megvalósult ingatlanfejlesztések, amelyek ma kapnak használatbavételi engedélyt, azok nem egy évvel korábban lettek engedélyeztetve. Ugyanakkor tudok olyan projekteket, amelyeknek 2016-os, 2017-es építési engedélyük volt, és most 2021-ben jött létre a termék, tehát így több éves csúszás is lehet a megtervezés és az értékesítés, a földhivatali bejegyzése között.

igylakunk.hu: A mostani támogatásoknak ismerjük a kifutását (pl. az 5%-os áfa a 2022 végéig engedélyeztetett lakásokra használható fel, ha azt 2026 végéig be is fejezik). Mire elég ez az idő?

BÁ: Szerintem ez az idő elegendő, a 2022 végéig történő engedélyeztetés, illetve a 2026 végéig történő kivitelezés abszolút megvalósítható, még akár ott is, ahol egyébként többütemes projektről van szó. A nagy beruházásokat is lehet úgy ütemezni, hogy akár két-három épülettömb is megvalósuljon, tehát, szerintem ez egy teljesen fejlesztőbarát környezet.

Ez a piac és a jövő évtized lakásfejlesztő piaca nem a hobbi fejlesztőkről és nem a próbálkozókról szól, hanem a nagy fejlesztőkről. Én azt feltételezem, hogy nincs már nagyon új piaci belépő, hanem olyanok vannak, akik már pár évvel ezelőtt is itt voltak, vagy legalább generálkivitelezők voltak, akik látják a folyamatot, és ha tudnak venni egy telket, akkor létre tudják hozni az épületet.

Az leginkább a nagy fejlesztő kiváltsága, hogy egy nagy projektet meg tudnak alkotni 21-22-ben, képesek megvásárolni a telket, átlátják a folyamatot, meg tudják csinálni az engedélyeztetést, de ez nem az a szereplői kör, amelyik most semmiből vág ebbe bele.
Ez egy nagyon szakmai szűk kör, és még szűkülni fog. Egy alig pár szereplős körről beszélünk, ők viszont egy éven belül el tudnak indítani egy ilyen beruházást.

igylakunk.hu: A rozsdaterületeken viszont nincs az 5%-os áfának határideje. Ez mennyire lehet vonzó a fejlesztésekben?

BÁ: Most sok egyéb lehetőség, támogatás van, ezért rozsdaövezeti program egyelőre nem annyira sürgős. Kétségtelenül szükség van hosszabb távú tervezésre, pláne, hogy inkább az azonnali intézkedések jellemzőek, azonnali problémamegoldással foglalkozik az állam, nem látunk többéves terveket.
Az ingatlanfejlesztők most mennek előre, telkeket vásárolnak, fejlesztenek, most nem látom sürgetőnek a rozsdaövezeti programot.

igylakunk.hu: Visszatérve a statisztikákra, mi lehet az oka a jelentős területi eltéréseknek, ami ráadásul most megfordult: az elmúlt időszakban Budapesten jelentősen kevesebb építési engedélyt adtak ki az első negyedévben, mint aki vidéki városokban?

BÁ: Mint említettem, a statisztikai adatok picit elviszik a képet, ugyanis én is tudok rengeteg olyan építési engedélyről, amelyek fiókokban lapulnak, és akár 3-4 ezer lakás megépítésére alkalmasak. Ezek a telkek eladók a piacon, építési engedéllyel, tehát nem feltétlenül kell olyan rengeteg új beépítendő területet létrehozni ahhoz, hogy lakásokat építsenek. Ráadásul nagyon magas volt a bázis az elmúlt években, nagyon sok volt az engedélyeztetés, és a fejlesztők méregetik a még fellelhető legjobb lehetőségeket.

Ami a Budapest-vidék eltérést illeti, a lakáspiacon a tranzakciószám is évek óta csökken Budapesten, vidéken viszont ma erőteljesebb a fejlődés. Ebben annak is szerepe lehet, hogy az elérhető 10-15 milliós volumenű támogatások a budapesti lakáspiacon egyre kevesebbet érnek a sokkal magasabb a lakásárak miatt. Természetesen 10-15 millió forint az nem kevés, de amikor 80 millió forintba kerül Budapesten egy családi méretű lakás, akkor ez egyre kisebb jelentőséggel bír. Egy vidéki ingatlanpiacon viszont, ahol egy ugyanekkora lakás csak 40-45 millió Ft, akkor már a lakásár egyharmadát kiteszi a támogatási összeg, tehát, itt ugyanazzal a támogatási szinttel sokkal jobban megmozgatható a piac. Az otthonteremtési program nagyon nagy hatással volt a lakáspiacra, de Budapesten ez a hatás mindenféleképpen kisebb, mint vidéken.

Budapesten óriási verseny van, picivel több műszaki tartalmat is elvár a vevő. Nem a nyílászárók, vagy a fűtés minőségében, mert ezeket az energetikai szabályozások elég szigorúan meghatározzák, de mondjuk homlokzati megjelenésben, belső tér kialakításban, burkolatokban, extrákban, parkolókban.

Vidéken egyébként nem ugyanazok a fejlesztők vannak jelen, hanem kisebb helyi cégek, amelyek viszonylag szép profitszinten tudnak dolgozni, és a családoknak is jobban megéri vidéken elkölteni a támogatással kiegészített pénzüket.

Másrészt Budapesten az építésre alkalmas lelkek nagy része már építési engedélyt szerzett a 2016-18-as években. Sokan azt hiszik, hogy a rozsdaövezeti program milyen jó lesz majd például Csepelnek, ahol sok az ilyen jellegű terület, és majd ott lakóparkok épülnek. Ettől még nem lesz ez a terület sikeres, mert nincs az a támogatás, amiből nem az jön ki, hogy a XI., XIII., IX. és XIV. kerület lesz továbbra is az a terület, ahol fejlesztések történnek, mert az egyéb területeken egyszerűen nagy volumenben nem lehet a fejlesztők által elvárt értékesítési négyzetméterárat elérni.

Ugyanis, ha magas kivitelezési költség mellett épít az ember, akkor csak olyan helyszíneken lehet piacra alapon lakásokat építeni, ahol legalább 800-900 ezer, sőt inkább lassan 1 millió forint a négyzetméterár elérhető. A külvárosi helyszíneken ezt nem látjuk teljesülni, tehát ott soha nem lesz érdemes megépíteni ugyanazt az ingatlant. És, ugye, nem írhatjuk ki ezeken a területeken a hirdetésekben, hogy kevesebb a műszaki tartalom, mert itt és itt van, cserébe viszont csak 750 ezer Ft a négyzetméterár. Ez így nem működik, szinte ugyanazt a műszaki tartalmat fogja itt is elvárni a vásárló, mint a XI. kerületben. Így inkább utóbbi helyen fogja megvalósítani a fejlesztő a fejlesztéseket, mert ott megfelelő profittal el is tudja adni.

Nem véletlen a százéves szabály: „lokáció, lokáció, lokáció". Ezeken a helyszíneken viszont már szinte az összes telek építési engedélyt kapott, amit nem lehetett, azt nem mostanában fogják fejleszteni. Ezért sokkal kisebb hatásai lesz a következő években az áfakedvezménynek meg a rozsdaövezet programoknak, mert a piac most megépíti, amit lehet.

igylakunk.hu: Van még kereslet az új lakásokra?

BÁ: Van kereslet, sőt most azt látjuk, hogy a XI., XIII., vagy IX. kerületi helyszíneken a korábbi 1 millió Ft helyett az 1 millió 100-200 ezer forintos határt is átlépte a négyzetméterár. És itt nem luxus kategóriáról van szó. Több ilyen projekt esetében a lakás műszaki tartalmában van modern fűtésrendszer, a szabvány által megkövetelt hőszigetelés, tetszetős, de semmilyen prémium megoldás nincsen benne.

Új színfolt például a teljes bútorozás, akár Budapesten, akár egy balatoni projektnél. Ez egyelőre inkább csak tesztelése a piacnak, de mindenképpen érdekes. Lehetséges, hogy a vevők 1 millió 200 ezer forintos négyzetméterárat szívesen kifizetik a színes falfestésért, vagy a teljes bútorozásért, amit oda terveztek, és már nem kell bajlódnia vele. Az már biztosan nem versenyképes, ha a csupasz izzó lóg le a plafonról.

A piacon persze mindig lesznek vacak termékek, folyamatos akciók, de lesz egy erős középmezőny, ahol nagyon jó dolgokat és igényes tartalmakat fejlesztenek, például olyan enteriőröket a közösségi terekben, ami korábban nem volt jellemző, vagy szép homlokzatokat. Szerintem ez a jövő elvárása. És sokkal komolyabb műszaki tartalmat fog kapni az a pár ezer vevő, aki ezt megengedheti magának, ezt elvárja, és ki fogja fizetni.

igylakunk.hu: Hogyan változtak meg az igények az elmúlt időszakban, milyen lakásokat, milyen szolgáltatásokat keresnek a vásárlók?

BÁ: A piac mindig változik, most a pandémia miatt, máskor más miatt, de folyamatosan változik. Persze egy ingatlanfejlesztőnek nagyon nehéz belenyúlnia egy már elkezdett projektbe, nagyon apró korrekciókat lehet csak megcsinálni. Magukat a fejlesztéseket nehéz nagyon másmilyenre tervezni, hiszen mondjuk egy belvárosi építkezésnél egy adott telekből akarja a fejlesztő mindenképpen a legjobbat kihozni. Inkább azt mondanám, hogy voltak szerencsésebb projektek, amelyek eredetileg is már szellősebb környezetben, tágas térkialakítással épültek, és ezek a pandémiás a helyzetben keresettebbek voltak.

A KSH adatai azokat a lakásokat mutatják, amelyeknek három éve történt az előértékesítésünk, az értékesítésünk 1-1,5 éve volt, a használatbavételi engedélyük tavalyi vagy ebben az évben kapták meg. Tehát, ha az adatokban most azt látjuk, hogy csökkent a lakások átlagos négyzetmétere, az egy korábbi időszak fejlesztésének az eredménye.

Az igények, tehát, változtak, és azok a projektek, amelyek a mostani igényeknek megfelelően lettek eredetileg megtervezve, azok most sikeresebbek.

Minthogy a használt lakások piacán is most sikeresebb az agglomeráció meg a külvárosi családi ház, mert egy belvárosi, sűrű beépítés nem tudja azt, nyújtani, amit most keresnek a vevők. Amit keresnek, az a nagyobb élettér, a szellősebb beépítés, erkély. Amikor az Airbnb dübörgött és itt voltak a befektetők, akkor mindent el lehetett adni, és a kisebb lakások jobban mentek. Most egy új vevőkör jön, és amelyik projektnek ez a vevőkör a célcsoportja, az lesz a nyertes következő években.

igylakunk.hu: A befektetők valóban eltűntek a lakáspiacról?

BÁ: A befektetők most nincsenek jelen az újlakáspiacon. Mérlegelik, hogy mi fog történni. A befektetők el voltak kényeztetve az elmúlt időszakban, mert jelentős értéknövekményre tudtak játszani a fejlesztés kezdete és vége között a folyamatos áremelkedés miatt. Ezt a piacot én most nem látom visszatérni, amíg nem mennek feljebb az árak. Ez a piac az elmúlt néhány évben a megduplázódott árakra tudott építeni, 500 ezer forintból lehetett 1 milliót csinálni. Ez már nincsen benne a levegőben. A befektetők szerintem mérsékelt aktivitással fognak visszatérni a piacra, de vissza fognak térni, mert az ingatlan értékálló, bérbeadható. De az, ami korábban volt, hogy akár 50%-ban voltak jelen a befektetők a lakáspiacon, arra nem számítok.

Az is jó kérdés persze, hogy ki a valódi befektető, mert nem mindenki az, aki azt válaszolja, hogy jó befektetésnek érzi-e a lakását. Ilyenkor inkább egyszerűen egy értékálló tulajdonszerzésről van szó és nem valódi befektetésről, hiszen az nem befektető, aki be akar költözni a lakásba. Ő csak nem szeretne rossz üzletet kötni. Befektető az, aki soha nem fogja lakni azt a lakást, a családja egy tagja sem, hanem eladásra vagy bérbeadásra vásárolta. Ha így nézzük, akkor a valós befektetők száma korábban is némileg alacsonyabb lehetett.

Az új lakások fő célcsoportjai szerintem a családos vásárlók és a fiatal pályakezdők, a jövőben elsősorban nekik fognak épülni ingatlanok. És ennek mindig is lesz kereslete.

igylakunk.hu: Látható az elvándorlás Budapestről, kiáramlás nagyvárosból az agglomerációkba, a kistelepülésekre?

BÁ: Ha a teljes piacot nézzük, akkor természetesen van kifelé áramlás Budapestről, és egyértelműen főleg azoknak, akik tudnak hosszabb időtávon home office-ból dolgozni. Ők mennek távolabb a nagyvárosból akár nyaralóhelyekre, üdülőterületekre. És ez érdekes, mert itt mondjuk egy budapesti új építésű és egy régi típusú balatoni lakás versenyez, tehát a földrajzi elhelyezkedés a lényeges. Aki elmegy Budapestről, eladja a lakását, vidéken egy családi házat keres, hiszen ezért akar változtatni. Vagyis vidéken nem ugyanolyan típusú épületeket keresnek, ezért ott más karakterű lakásokat kell fejleszteni, és ez ma vidéken továbbra is lokális történet, tehát vidéken az új lakásépítés mindenhol lokális jellegű.

igylakunk.hu: A továbbra is növekvő irányú újlakásépítési trend milyen hatással van használt lakások piacára, illetve milyen használt lakásokat keresnek vásárlók, különös tekintettel például a lakásfelújítási támogatás és kölcsön bevezetésére?

BÁ: Lenne logikája annak, hogy a felújítási támogatások miatt a felújítandó lakásokat nagyobb arányban vásárolják a vevők, csakhogy köztudott tény, hogy nincsen elég kivitelezői kapacitás. Az elégtelen kapacitás hátráltatja, hogy a felújítások olyan nagyon pörögjenek, tehát a legnagyobb kereset a használtlakás-piacon az olyan lakások iránt van, amelyek minimális hozzányúlást igényelnek, és valójában azonnal beköltözhetők.

A kétezres években nagyon sok felújítandó állapotú lakás került a piacra, ami a 60-as, 70-es években épült, és ezeken a tulajdonosuk komolyabb felújítást nem valósított meg. Akkor ezeket nagy részben felújították, tehát így a felújítandó lakások mennyisége 2010-től csökkent, ezek a lakások már egyszer vagy kétszer megújultak. Sok helyen a nyílászárókat, a gépészetet már felújították, társasházak esetében a ház felújította. A rendszerváltás utáni dömpingszerű építésben elkészült házak pedig még nem az erősen felújítandó kategória, tehát azok olyan lakások, amelyikbe az emberek többsége úgy, ahogy van be tud költözni.

Ami a támogatások felhasználását illeti, az is látható, hogy abból nem csak a szükséges korszerűsítések valósulnak meg. Sokan élnek azzal a lehetőséggel, hogy a felújítási támogatásból olyan dolgokat építsenek be - jakuzzit, napelemet, medencét -, ami erősen nem a felújítás kategóriájába esik, hanem inkább a komfort emelésről van szó. Helyenként extrém dolgokat látni, és például egy bioklimatikus pergola a teraszra kb. 6 millió forintba kerül, ami anélkül azért lehet élni, és hát ennek nem feltétlenül az állami támogatás kategóriájába kellene tartoznia.

igylakunk.hu: Mostanában több változás volt a parkolóhelyek építését illetően. Mennyi parkolót várnak el az új lakást keresők?

BÁ: Én azt gondolom, hogy az egy lakás egy parkolóhely a megfelelő szabályozás, hiszen nagyjából ez az átlagos igényszint. A 1,5 vagy két parkoló egy lakáshoz felesleges kötelezettség, ugyanis általában nem szoktak ennyi parkolót megvásárolni, viszont a fejlesztőnek ezt be kell építeni az árakba, úgyhogy jelentősen és feleslegesen emeli az árakat. Ezt rossz iránynak tartom. Lehetnek olyan lakástípusok, olyan fejlesztések, ahol eladható egynél több parkolóhely, de azt gondolom, hogy ezt a fejlesztőkre kell bízni. Ők a szakmai szereplők, el tudják dönteni, mennyi parkolóhelyet tudnak eladni. Ezt nem egy keretszabályozással kell rendezni. Ha a beruházók azt látják, hogy nekik üzlet egy lakáshoz két parkolót építeni és eladni, akkor meg fogják építeni. Ők találkoznak a vevővel, nem a törvényalkotó, a kereslet náluk csapódik le, akkor nekik érdemes ezt elhinni.

Azzal is egyetértek, hogy ez alá nem szabadna csúszni, mert arra viszont szükség van, de vannak területek, például belvárosban, ahol olyan picike telkek vannak, hogy egyszerűen az adottságból eredően nem lehet ezt megvalósítani. De, ha fizikai akadálya nincsen, egy belvárosi projektnél is el fogja várni a vevő, hogy a méregdrága belvárosi otthonába költözve, az autója ne az utcán álljon. Az 5. kerületben akár 17 millió forintért lehet egy parkolóhelyet eladni, ott nem kell rávenni külön a fejlesztőt, hogy építse meg azt a parkolót.

igylakunk.hu: Mi a helyzet most a bérlakáspiacon, vannak-e már jelei annak, hogy ez a szektor magához tér?

BÁ: Az látható, hogy az airbnb-s lakásoknál már vannak foglalások, például sportesemények időszakára, tehát már valami elindult, de ezek apró kis jelek még csak. Ezt nyilván még be fogja fékezni, ha kinyitnak a szállodák akciókkal.

A hosszabb távú bérbeadásnál egyelőre még nincs igazán visszatérés Sok függ attól, hogyan alakul majd a távmunka és a digitális oktatás. Ha a felsőoktatási intézmények visszatérnek a jelenléti oktatásra, akkor változhat valami, de nem tudni még, hogy teljes egészében visszaállnak-e, hiszen az online oktatás jól vizsgázott. Azt sem tudni, hogy mennyien maradnak home office-ban. Márpedig ezek a bérlők az összes bérlőnek nagyon nagy hányadát teszik ki.
Ez egyik sem az ingatlanpiaci által befolyásolható kérdés, és mi most az ingatlanpiacon hátradőlve nézünk, és várunk.

Forrás: igylakunk.hu