A pesti belvárosban elszálltak, de sok kerületben estek az árak 2016-ban

2017-05-23 09:01:00

10 százalékkal drágultak a használt lakások tavaly, vagyis folytatódott a 2015-ös évre jellemző áremelkedés a hazai ingatlanpiacon. A kérdés már csak az, hogy meddig tart ki a lendület? A Balla Ingatlan várakozásai szerint idén már stagnáló, jövőre akár ereszkedő árakra is számíthatunk a használt lakásoknál, míg az újaknál töretlen az áremelkedés.

Az ingatlanpiaci árak és a forgalom is jelentős mértékben emelkedett a 2016-os évben - derült ki a KSH múlt héten közzétett adataiból. A használt lakások ára 10 százalékkal nőtt, az újaké 8,6 százalékkal. Áremelkedés jellemezte nem csak az egész évet, hanem a IV. negyedévet is: 2,2 százalékkal drágultak a használt lakások, miközben az adásvételek száma 20 százalékkal bővült az előző év azonos időszakához képest. Most azonban az év közepe felé tartva az ingatlanpiaci szakemberek már azt tapasztalják, hogy ez a lendület kicsit alábbhagyott.

Mekkora áremelkedés következett be valójában?

A tavalyi évben a 2015-ös évhez képest 10 százalékos tiszta áremelkedésre került sor a hazai lakóingatlanpiacon. A tiszta áremelkedést azért fontos kihangsúlyozni, mert ez azt jelenti, hogy ennyivel kerültek volna többe azok az ingatlanok, melyeket egy évvel korábban adtak el. A valóságban a helyzet azonban más, mivel az eladott lakások összetétele az alacsonyabb értékűek felé tolódott, így a ténylegesen eladott használt lakások ára csak 3,5 százalékkal emelkedett 2016-ban.

Az így kialakul átlagár 6,7 százalékkal meghaladja a 2008-as évi árszintet. A lakások reálértéke viszont még mindig mérsékeltebb, mint 2008-ban volt: az új lakások 10, míg a használtak átlagosan 13 százalékkal kerülnek kevesebbe, mint a válság előtti utolsó évben.

A belvárosban szárnyaltak, a külső pesti kerületekben csökkentek az árak

Budapesten 20,4 millió forintba került egy átlagos használt lakóingatlan, ami 3 millió forinttal több, mint 2015-ben. Ez 17 százalékos növekedés, de az átlagos négyzetméterárak ennél is nagyobb mértékben, 20 százalékkal emelkedtek. Az eltérés oka az, hogy a piaci forgalom a kisebb lakások felé tolódott, melyek nagyobb mértékben drágultak. Az átlagos négyzetméterárak így elérik a 350 ezer forintot a fővárosban, ami 2,7-szer magasabb ár, mint a Budapesten kívüli területeken. Budapesten tehát reálértéken is 6,9 százalékkal magasabb árakról beszélhettünk, mint 2008-ban.

A fővároson belül azonban jelentős eltéréseket figyelhetünk meg: a belső kerületekben, így az V., a VI. és a VII. kerületben a 30 százalékot is meghaladta az áremelkedés mértéke, míg a pesti oldal több külső kerületében árcsökkenésre került sor. Áremelkedés jellemezte IX., XI. és XIII. kerületeket, valamint az I. és XII. kerületeket is a tavalyi évben.

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan bel-budai irodájának szakmai vezetője szerint a mostanában tapasztalható keresletcsökkenésből és kínálatnövekedésből kiindulva nem valószínű, hogy a bel-budai kerületekben további áremelkedésre kerülne sor. Sokkal inkább stagnálás várható az elkövetkező hónapokban, míg hosszabb távon akár kismértékű csökkenésre is számítani lehet.

Az előbb említett kerületeken kívül Zugló és a IV. kerület is az enyhén emelkedő ingatlanárak zónájába került. Úgy tűnik azonban, hogy a lendület itt is kifulladni látszik: Balla Frigyes, a Balla Ingatlan észak-pesti irodájának szakmai vezetője szerint jelenleg stagnáló árakkal találkozhatunk az érintett kerületekben. Ráadásul ezek az árak hamarosan akár ereszkedésbe is válthatnak - vélekedett a szakértő.

Országosan is vegyes a kép

Ugyanilyen vegyes irányokat látunk, ha a megyeszékhelyeket tekintjük: míg Győrben és Veszprémben az inflációt meghaladó mértékű áremelkedés következett be, addig Salgótarjánban és Miskolcon 35-36 százalékkal szakadtak az árak 2008-hoz képest.

Az agglomerációt tekintve az északnyugati szektor teljesít a legjobban, itt már csak 4,1 százalékos az elmaradás a válság előtt szintekhez képest, ugyanakkor a déli szektorban 20 százalékkal érnek kevesebbet az ingatlanok, mint a válság előtt.

Így alakul ki az, hogy míg a 12,4 millió forintos országos lakás-átlagárért Budapesten legfeljebb egy 36 négyzetméteres lakást kaphattunk volna tavaly, addig egy észak-alföldi kisvárosban egy 144 négyzetméteres lakást vehettünk volna.

Mi történt az újlakás-piacon?

Eközben az újépítésű lakások piacán a tavalyi évben 8,6 százalékkal emelkedtek az árak. A III. negyedéves megtorpanás után a IV. negyedévben is 3,3 százalékos volt a növekedés. Új lakásokból mindössze 5193 épült értékesítési céllal, és mintegy 4 ezret értékesítettek belőle tavaly az eddig beérkezett adatok szerint. Nagy növekedés tehát nem látható, sokkal inkább az építési engedélyeknél és az egyszerű bejelentéseknél lehetett megugrást tapasztalni. Az újépítésű lakások átadása tehát az elkövetkező években várható nagyobb számban.

Ami az árakat illeti, az újlakás-átlagár már 2015-ben átlépte a 2008-as szintet, és azóta további 8,6 százalékkal emelkedett. Reálértéken számolva viszont még mindig 10 százalékkal kerültek kevesebbe tavaly az újépítésű lakások, mint a válság előtti utolsó évben.

A Balla Ingatlan várakozásai szerint az idei és a 2018-as évet már a használt ingatlanok árainak enyhe csökkenése, és az újépítésű ingatlanok árának további folyamatos emelkedése jellemzi majd. Utóbbi jelenleg is határozottan érezhető. Mint Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője rámutatott, az emelkedő építési költségek, többek között az építőipart egyre inkább feszítő munkaerőhiány miatt egyre dráguló újlakás-árakkal találkozhatunk a piacon.

Az ingatlanközvetítő-hálózat statisztikái alapján jelenleg 340 ezer forinttól mintegy 1,3 millió forintig terjedő újlakás-négyzetméterárak jellemzőek Budapesten. Természetesen, ahogy a használt lakásoknál, úgy az újépítésűeknél is a belső kerületekben a legmagasabbak az árak: 990 ezer és 1,3 millió forint között mozognak. Balla Ákos véleménye szerint, aki most ezekben a kerületekben szeretne ingatlant vásárolni befektetési céllal, annak mérlegelnie kell azt, hogy a rövidtávú bérbeadás piaca hogyan alakul a jövőben. Mert amennyiben kedvezőtlenül, akkor ez a várt áremelkedés helyett akár árcsökkenést is hozhat a belső kerületekben.

Összességében tehát tovább emelkedő árak várhatók az újépítésű lakásoknál. Ezért a szakértő azt tanácsolja a lakást vásárolni szándékozóknak, hogy minél előbb vágjanak bele a vásárlásba, mert annál olcsóbban jutnak hozzá a kiszemelt lakáshoz, ráadásul jelenleg még nagyobb kínálatból is tudnak válogatni, mint a későbbiekben.

További ingatlan hírek