Az lenne az egészséges, ha évi 43 ezer új lakás épülne

Az lenne az egészséges, ha évi 43 ezer új lakás épülne

Tudatos tervezésre van szükség ahhoz, hogy a következő időszakban is fennmaradjon, sőt, lehetőség szerint erősödjön a magyar lakáspiac elmúlt években tapasztalható örvendetes bővülése – véli Balla Ákos ingatlanszakértő, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője. Blogstar-interjú.

A KSH által közzétett első negyedévi adatokat értékelve a pénzügyminiszter a napokban bejelentette, idén is folytatódik a lakáspiac dinamikus bővülése, akár 20 százalékkal emelkedhet a lakásépítések száma 2018-hoz képest. Ön szerint megalapozott-e a kormányzati várakozás, és ha igen, mi áll a pozitív eredmények hátterében?

Attól függ, honnan nézzük! Az biztos, hogy a földhivatali adatokat együttesen elemző KSH és NAV az idei évben az előző időszakhoz képest több befejezett lakásépítéssel szembesül, mert most jegyzik be a korábban elkezdett projekteket. Tudni érdemes ugyanis, hogy azok az új lakások, melyeket az idén értékesítenek, illetve a földhivatalban bejegyeznek, zömmel tavalyi vagy nagyprojektek esetében 2017-ben indult építkezések eredményei. Általában egy esztendő leforgása alatt legfeljebb a családi házak és az ikerházak forognak át, azoknál fordulhat elő az adott évi, valós megjelenés.

Varga Mihály miniszter úrnak tehát statisztikai szempontból igaza van: rengeteg (korábban épített) projektet fogunk látni 2019-ben, melyek most kerülnek be a földhivatalba, most fizetik ki őket, most adóznak utánuk. Ha viszont azt vizsgáljuk, érezhető-e az ingatlanfejlesztési piacon a korábbi évekhez hasonló kezdési boom, akkor nemleges a válaszom.

A családi házak, ikerházak jelentik ez alól a kivételt, melyek beruházói szeretnék kihasználni az áfakedvezményes időszak utolsó évét és a csok pozitív hatásait. A nagy társasházak esetében viszont más a tendencia: egyre kevesebb a projektindítás, egyre több nagyberuházás fejeződik be, vagyis a hullám lecsengésének lehetünk tanúi.

Varga Mihály arról is beszélt, míg tavaly mintegy 18 ezer új lakást építettek, idén jóval 20 ezer fölé, akár 23-25 ezerre is emelkedhet a felépített lakások száma. Ingatlanpiaci szemmel nézve reális ez? Illetve megfelel-e a társadalmi szükségleteknek?

Ezzel kapcsolatban hadd hívjam fel a figyelmet: minden ilyen adatot lehet soknak és kevésnek is tekinteni. Ma Magyarországon 4,3 millió lakást tartunk számon.

Világviszonylatban úgy tartják, az ingatlanállomány 1 százalékának illene mindig új építésűnek lenni, és nagyjából 1 százalékát le is kellene bontani. Hazánkra lefordítva ez azt jelenti, hogy évente 43 ezer lakásnak kellene épülnie, vagyis jóval alatta vagyunk annak a szintnek, ami a piac egészséges megújulását tükrözné.

Szóval felkaphatjuk a fejünket az évi 23-25 ezer új építésű lakásra, de én amondó vagyok: bőven van még ebben lehetőség, tartalék.

Avagy tovább kellene erősíteni az állami szerepvállalást?

Nem mindennel az államnak kellene belenyúlnia a piac életébe, sőt, úgy gondolom, már így is majdhogynem túl sok mindennel avatkozott be. Egy egészséges gazdaságban a gazdasági jólét hatása, hogy az ingatlanállomány 1 százaléka mindig új építésű. Természetesen ez nem valamiféle légből kapott szám, hanem szakmai érvrendszeren alapul: jelesül azon, hogy

a házak, lakások egészséges élettartama száz év. Vagyis százévente le kellene bontani, és újra kellene építeni azokat. Magyarországon ezzel szemben az figyelhető meg, hogy kezdjük kitolni az ingatlanok élettartamát,

hiszen nem látjuk például reálisnak, hogy Budapest-Belváros teljes ingatlanvagyonát valaha lebontjuk, éppen annak konzerválása zajlik. Emellett arra spekulálunk, hogy jó lenne, ha a panelok is száz évnél tovább tartanának, hiszen nincs semmiféle stratégia arra, hogy az 1960-as, 1970-es években épült lakásokat hogyan fogják lebontani 2060-ban, illetve mi módon pótolnák azokat.

A múlt héten nagyszabású lakáspolitikai konferenciát szerveztek a Wekerle Sándor Üzleti Főiskolán. Az egyik előadó, Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke, az MNB által létrehozott Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület tagja azt mondta, évi 25-30 ezer új lakás építésére lenne szükség, hogy a kínálat tartani tudja a lépést a kereslettel, erre ugyanakkor a jelenlegi szabályozási környezetben semmi esély nincs; sőt: ha az áfakulcs visszatér a korábbi 27 százalékos szintre, fennáll a veszély, hogy 2023 szerint csak kb. évi ezer új lakás épülhet. Hogy ne így legyen – figyelmeztetett –, ahhoz máris tudatos tervezésre van szükség. Tényleg ennyire drámai a helyzet?

Az ezret jómagam hibás adatnak gondolom. Ha a 23-25 ezres számot vesszük kiindulási alapnak, ahhoz képest legfeljebb 50 százalékos csökkenést tudok elképzelni 2023 vége után, amennyiben addig nem változik a jogszabályi, a gazdasági és az áfakörnyezet. Ahogy azonban már utaltam rá,

a helyes irány az lenne, hogy az évi 43 ezer új építésű lakás felé mozduljon el a piac, amihez valóban tudatos tervezés és alaposan átgondolt stratégia szükséges.

Nem építészeti tervezésről beszélek természetesen, hanem arról: ki, mit, milyen áfával és milyen célközönségnek épít.

Milyen feladatokat ró az ingatlanpiac különböző, egymással nyilvánvalóan együttműködő szereplőire ez a szakma által sürgetett tudatos tervezés?

Az ingatlanfejlesztéseknek alapvetően két fő iránya és mozgatója lehet: a privát piaci beruházók és az állami szektor. Az állam szerepét, feladatát egyre többen firtatják a bérlakás típusú fejlesztésekben. Ami a magánszférát illeti, a beruházói oldal akkor szeret beruházni, ha megtérüléssel számolhat: amennyiben tehát tervezhető áron tud előállítani, majd értékesíteni egy terméket, és ezen profitot termel. Azért tudta az állam 2016-ban az áfacsökkentéssel meghozni a beruházók étvágyát, mert kecsegtetővé vált a profitszint, így sokan vágtak bele az építkezésekbe. Ma rendkívül drága a munkaerő és az építőanyag, és ha tovább emelkednek a költségek, egész egyszerűen elfogy a piacról a beruházói motiváció.

Az államnak lennének olyan eszközei, melyekkel segíthetne a helyzeten. Jót tenne például, ha szakképzéssel munkaerőt bocsátana a piacra, vagy a negatívan módosuló (jövőre 27 százalékos szintre visszaálló) áfakörnyezetet kedvező irányba változtatná.

Forrás: Blogstar



További ingatlan hírek

Eladná ingatlanát?

Hozzáértő ingatlan tanácsadó kollégáink, kiváló ingatlan szakjogász irodánk, hitelügyintéző csoportunk, és energetikai tanúsítvány készítésével foglalkozó mérnökcsapatunk garantáltan minden, az ingatlannal kapcsolatos ügyben segítségére tud lenni.

Eladnám az ingatlanomat

Ahol találkozhat velünk