Ingatlanpiac 2020/2021 - Kérdez Vujity Tvtrko, válaszol Balla Ákos

2020-12-25 21:33:00

Mi nem is „ingatlanozunk” hanem „emberezünk”"- szakmai Interjú házakról, lakásokról, ingatlanokról és az árakról, lehetőségekről - Vujity Tvrtko beszélgetett Balla Ákossal.

A beszélgetésünk során szóba kerül:
-Mit vár Ákos a 2021-es évtől?
-Hogyan alakultak egyes ingatlanárak régiók szerint?
-Érdemes-e a válság idején lakásba fektetni a pénzünket?
-Előkerültek-e a válság vámszedői, a spekulatív befektetők?
-Mekkorák az értékcsökkenések?
-Panel vagy tégla, Budapest vagy más régió?
-Mi van és mi lesz az albérletárakkal?

Büszkén mondhatom, hogy nekem nem hagyományos értelemben vett szponzoraim, hanem igazi támogatóim, oszlopaim, Barátaim vannak. Balla Ákos Barátommal a válság kezdete óta beszélgetünk ezen az oldalon a lakásokról, árakról, lehetőségekről. Most visszanéztem a korábbi beszélgetéseinket és olyannyira bejöttek Ákos meglátásai és jóslatai, hogy egy év végi értékelésre kértem, amelyben szerepel a 2021-es jövőkép is.
Előre szólok: beszélgetéseink során százával kapta a kérdéseket, amelyeket -örök hála Neki- legjobb tudása szerint meg is válaszolt. Forduljatok hát hozzá bizalommal. Ez a fajta interjú pedig egyfajta közszolgálat, a jövőben is tervezek ilyet.
Íme hát a beszélgetés, a kérdéseiteket pedig hozzászólásban tehetitek fel. Oda várom megtisztelő véleményeteket is!

Tvrtko: Márciusban beszélgettünk először a válság első perceiben. Onnantól több jóslatot is tettél az ingatlanokkal, ingatlanárakkal kapcsolatban. Amit átolvastam, visszanéztem, az mind bejött. És mégsem beszélhetünk elégedettségről. Hogy érzed magad?
Balla Ákos: Azt hogy hogyan érzem magamat nem befolyásolja hogy bejöttek a jóslataim, vállalkozóként is ember és családapa vagyok, ezért az érzéseimet jobban befolyásolja a vírus hétköznapjainkra gyakorolt hatása, mint az hogy bármilyen büszkeséget érezzek korábbi jóslatok kapcsán. Továbbá mi valójában nem is ingatlanokkal foglalkozunk, hanem emberekkel, tehát nem is „ingatlanozunk" hanem „emberezünk", ami miatt nem tudjuk úgy szemlélni a piacot mint a tőzsdei brókerek. Ezért a kollégáimmal együtt nem csak az ügyfelek ingatlanügyekkel kapcsolatos nehézségeit érzékeljük, hanem sokszor hazavisszük magunkkal az ügyfelek összes problémáját is. Emiatt az elmúlt hónapok inkább lelki nehézségeket okoztak mint örömet.
- Volt valami, amiben esetleg nem jött be a jóslatod?
Átgondolva amit beszéltünk korábban, meg kell, hogy állapítsam, mindenben igazam lett, de meg kell hogy jegyezzem, hogy ha valaki a saját eladó lakására, vagy keresett álom lakására értelmezi az előrejelzést akkor azért érezhet eltérést, mert az ilyen elemzések túl általánosak ahhoz hogy pontos értékeket adjanak egyedi ingatlanokra. De minden ami trendre, átlagos csökkenési mértékre, vagy időpontra vonatkozott az a becslés működött. Ennek az oka részben az, hogy a kialakuló helyzet már nem az első hasonló nehézség az elmúlt évtizedekben amivel a gazdaságunknak és társadalmunknak meg kell küzdenie, és a korábbi válságok és nehézségek tapasztalatait figyelembe véve tudunk jósolni.
- Emlékszem, hogy mint a barátodnak, elmondtad nekem, hogy úgy érezted magad egy áprilisi panellakás eladásnál, mint 20 éve, amikor az első lakásodat adtad el. Ennyire nagy volt a baj akkor? Mekkora volt a leállás, számokban?
-Áprilisban még voltak olyan korábban tranzakciók, melyek átcsúsztak, de a friss érdeklődők már eltűntek, ez előrevetítette hogy májusban szinte teljes leállás következett. Ekkor egy 20 éve működő cég tulajdonosaként úgy tudtam örülni az apró sikereknek, mint amikor vállalkozásom indult és az első ügyfeleknek adtunk el lakásokat.
Amikor a „maradj otthon" időszaknak vége lett a piac felpezsdült, és őszig 60-70%-os érdeklődőszám, és arányos forgalom volt tapasztalható. Az év utolsó negyedévében ismét visszaesett a forgalom, de nem a COVID-nak és nem is a karácsony miatt, hanem azért, mert ebben az időszakban jelentették be a 2021-től érvényes családtámogatási lehetőségeket, melyet az ügyfelek többsége szeretne felhasználni, ezért ma kivárás van a piacon. Összességében a március utáni időszakot félelem, bizonytalanság, majd kivárás jellemezte, egyik állapot sem alkalmas arra, hogy emberek ekkor vásároljanak nagy számban ingatlant.
-Nézzük a konkrétumokat: kik, milyen lakás vagy ingatlantípusok és melyik régiók voltak a legnagyobb vesztesek, és kik azok, akik szinten tartották magukat?
-Nagyon helyes a kérdésfeltevés, mert ez nem az a helyzet az ingatlanpiacon amikor vannak nyertesek és vesztesek, hanem itt most vesztesek és talpon maradók vannak.
A legnagyobb vesztesek azok az alpiacok, melyek korábban profitáltak a turizmusból, az üzleti utazókból. Tipikusan ilyenek a budapesti belvárosban rövidtávú bérbeadásra vásárolt ingatlanok, de ilyenek az üdülőhelyek bérbeadással hasznosított ingatlanai (nem a secound home jellegű ingatlanok). Itt a turizmus visszatérése után állhat csak helyre a lokális ingatlanpiac, mely időpont ma még nem ismert, nem tervezhető.
A társasházi lakások esetében szinte mindenhol megfigyelhető árcsökkenés, illetve a korábbiaknál nagyobb alku tapasztalható (2018-2019-ben eltűnt az alku). Van ahol a csökkenés csak pár százalékos, az áltagos mérték körülbelül 10%. Sokan nem szeretnének ezzel változással szembenézni, de az eladói és a vevői oldalon sokan vannak akik ennél nagyobb csökkenést várnak 2021 első felében. Óriási a bizonytalanság a piacon. Több cikket olvastam arról hogy a panelek többet veszítettek az értékükből mint a tégla lakások, ami lehet igaz, de nem az építésmód miatt, hanem a zsúfoltabb paneleket kevésbé választják ma szívesen mint a kisebb lakóközösségeket, de ezért nem szabad a 4 emeletes panelt együtt tekinteni a 10 emeletessel, vagyis ez ennél bonyolultabb.
Kisebb veszteség ott tapasztalható, ahol kisebb a társasház lakosszáma, nagyobbak a terek, van erkély, vagy esetleg kert.
A vírushelyzet miatt megváltozott igények miatt sikeresek a külvárosi kerületek, az agglomeráció, és nyár elején kimagasló kereslet volt a Balaton illetve Velencei tó menti ingatlanokra. Ezeken a helyszíneken nem tapasztalható áresés.
Ha a lakóingatlanpiacról kitekintünk, akkor sajnos találunk még veszteseket a kereskedelmi ingatlanok között, a vendéglátóhelyek esetében, a szállodapiacon, melyek óriási kérdőjelek vannak most az irodapiacon. Nem szabad ezeket az ingatlanokat sem távolinak tekinteni, hiszen sokunknak van üzlete bérleményben, irodája irodaházban, ezért az irodai és kereskedelmi trendek nem csak érdekes cikkek a gazdasági lapokban, hanem sok kisebb és nagyobb vállalkozás működési költségeit is nagyon befolyásolják, ezért érdemes erről is külön tájékozódni.
-Az oktatás a világhálóra költözött, nincsenek klasszikus diákalbérletek az egyetemek környékén. Sok külföldi diák vissza sem jött, megint mások a munkahelyeiket veszítették el. Mekkora hatással van mindez az ingatlanpiacra?
-Ez a hatás, mely legalább a következő tanévig fennmarad, a rövidtávú bérbeadás megszűnése, és az általános gazdasági nehézségek a fővárosi albérletpiacot válságos helyzetbe hozták. A bérleti díjak 20-30%-os csökkenést mutatnak, mely csökkentett bérleti díjért sok esetben magasabb minőségégű, vagy teljesen berendezett lakást lehet bérelni, és még így is sok bérbeadó hiába várja a bérlőjét. Az aki még kitartja a bérleti díjat előbb-utóbb felismeri, hogy felesleges sokáig várni, miközben fizetni kell a rezsit és egyéb kiadásokat egy üres lakásra.
Az idei évben alapvetések dőltek meg az ingatlanpiacon, az egyetemek közelében a „mindig könnyen kiadható" ingatlanok ma sok esetben üresen állnak.
-Már a nyáron is több riport szólt arról, hogy az összezártság, a karanténhelyzet miatt megemelkedett a válások száma. Ez ugye szétköltözésekkel, illetve kényszer-eladásokkal is jár? Megjelent ez a piacon? Illetve: megjelentek ennek a szomorú helyzetnek a spekulatív haszonlesői?
-A családok problémáját nem lehet még nagy számban megfigyelni az ingatlanpiacon, amivel nem azt mondom hogy ez a szomorú helyzet nem áll elő, hanem arra hívom fel a figyelmet, hogy egy válást nem azonnal reagálnak le az emberek, hiszen általában nincs hirtelen anyagi többletforrás arra hogy egy ingatlanból kettőt vásároljanak. De számítunk erre. Érezhető az ügyfelek viselkedésén és kommunikációján is hogy március óta nagy teher nehezedik mindenkire. Már megjelentek a piacon a spekulánsok, de mivel még nem estek olyan nagy mértékben az árak ami meghozta volna a spekulánsok étvágyát, ezért még nem annyira aktívak vételi ajánlatok terén. Ott ahol objektíven nagy baj van ott viszont már kopogtatnak méltánytalan ajánlatokkal, ilyen például a szállodapiac.
-A turizmus visszaesésével az arbnb-lakások közül sok kikerült az ingatlanpiacra? Ez mekkora befolyásoló tényező?
-Több mint 10 ezer lakásról van szó, melyek teljesen bútorozott, és az átlagosnál jobb állapotú lakások, tehát minőségi albérletkínálat került a piacra kedvező áron, ez gyorsan felborította a piaci egyensúlyt. De ez csak egy a több tényező mellett, nem csak ez a piaci szegmens okozza az egész piac nehézségeit.
-Azt is lehetett hallani és tapasztalni is, hogy az agglomeráció területei, illetve a kertes házak is felértékelődtek. Valóban így van? Mennyire?
-Inkább úgy fogalmaznék, hogy ezek az egyébként korábban is népszerű területek továbbra is keresettek maradtak, és ennek köszönhetően itt nem csökkentek az árak. Ennél pozitívabb helyzetről itt sem lehet beszámolni, de a piac működött az idei évben is. Ezeken a területeken sok fiatal család vásárol, akik viszont nagy arányban érintettek, vagy legalább érdeklődők a CSOK iránt, ami miatt ezeken a területeken is kivárás jellemző az idei év utolsó negyedévében, mely után tavasszal itt komoly fellendülésre számítunk.
-Érdemes most lakásba befektetni? Nézzük a szokásos konkrétumokat: panel vagy tégla? Lakás vagy ház? Belváros vagy külváros? Mi megy most jól?
-Annál a kérdésnél hogy érdemes-e lakásba fektetni, fontos tisztázni, hogy ki miért szeretne ingatlanba fektetni? Aki értéknövekedésre számít, annak az ingatlanpiac ma szerintem nem tartogat óriási lehetőségeket, nem várható hogy a 2016-2019 között tapasztalt áremelkedéshez hasonló következik be. Viszont aki hosszú távon, legalább 5-10 éves időszakot tekintve keres biztonságos befektetést, és nem számít arra, hogy bármely ok miatt hirtelen kell eladnia az ingatlant, annak az ingatlanpiac mindig is jó megoldás. Aki pedig a lakhatását is meg kell hogy oldja, és van lehetősége ingatlant vásárolni annak több szempontot kell figyelembe vennie, és bár nem szeretne rosszul járni és ezért jó befektetést is keres, de nem ez a fő szempont ezért ezt máshogyan kell értékelni. Az hogy a belváros vagy a külváros, a panel vagy tégla szerkezet, vagy egyéb faktor lesz az ahol nagyobb lesz a jövőben az áremelkedés az ma nem jósolható meg. Az viszont örök szabály, hogy az hogy egy befektetés mennyire jó, az már a vásárláskor eldől, és a lokáció rendkívül fontos. Jómagam még azt szoktam tanácsolni, hogy próbáljuk meg a likvid, széles vevőkörben gyorsan értékesíthet lakásokat vásárolni befektetésnek, mert ez kellő rugalmasságot ad, illetve kis mértékben hallgassunk a megérzéseinkre.
-Az eddigi jóslataiddal fején ütötted a szöget. Ezért is kérdezem picit bátrabban: mit jósolsz 2021-re, különösen annak fényében, hogy nagyon sokaknak rendült meg az egzisztenciája?
-Ma minden korábbinál nehezebb bármit is jósolni, mivel minden ami az ingatlanpiacon történni fog nagyban függ attól, hogy mikor és milyen módon javul a vírushelyzet, illetve hogy milyenek lesznek ennek a gazdaságra gyakorolt hatásai.
A 2021-es évben én a legjobb szcenárió esetében is csak stagnálásra számítok, áremelkedésre vagy keresletnövekedésre a használt lakások piacán nem látok lehetőséget, még akkor sem, ha közben új családtámogatási lehetőségek nyílnak meg.
Az új lakások piacán kisebb árnövekedésre számítok, ami részben elnyeli a támogatások által biztosított plusz forrást, ezért a támogatással jól jár a vevő, az új építésű ingatlant fejlesztő beruházó, de mivel a piac ennek köszönhetően megmozdul, ezért ennek a mozgásnak hatása lesz a használt lakás piacra, és azokra is akik nem veszik igénybe a támogatást.
-Záró kérdésem: hogyan sikerül(t) átvészelned a bajt? Kellett munkatársakat elküldened? Illetve: mi a legfőbb tanulsága ennek a helyzetnek számodra?
-Nagyon kis számban kellett munkatársakat elküldeni miközben a cégünk másik üzletágát az utazási irodánkat 90%-ban leépítettük. A költségek csökkentése érdekében olyan irodákat bezártunk ahol a COVID előtt is kisebb volt a betérő forgalom, megpróbáltunk minden költséget racionalizálni, csökkenteni olyan mértékben amennyire ez a cég működését nem veszélyezteti, de a megtakarítás így is kisebb mértékű mint a forgalomkiesés. De működünk, és pozitívan tekintünk a jövőbe.
Az elmúlt időszak tanulsága számomra, hogy egy vállalkozásnak legalább 3-6 havi működési költség tartalékkal kell hogy rendelkezzen, ezzel felkészülve minden váratlan eseményre."
Eddie az interjú. Most pedig jöhetnek a konkrét kérdések, ÁKOS VÁLASZOL!
Barátsággal: Tvrtko